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房價是由樓盤的開發成本來決定的嗎?眾多業內人士對此表示了質疑,紛紛表示,決定價格的主要因素仍然是市場。
"成本見底"只是個別現象在市場持續低迷的狀態下,各種促銷方式層出不窮,各種營銷策略也開始顯現,其中,曬成本一法被越來越多的業內人士啟用。根據武漢一網站羅列出的部分樓盤成本表,可以清晰的看到,利潤率最高樓盤尚未達到30%。
是否真的如網上所說,房地產行業處於微利水平了呢?暫且不論開發商的成本到底是多少,准備購房的黃先生表示,首先,這種核算成本的方式就不太合理。房地產行業是一個產業鏈很廣的行業,雖然對於樓盤開發的成本一直眾說紛紜。但對於建安成本的算法,業內普遍認為產品品質越高,建安成本越高。然而,"榜上有名"的積玉橋一樓盤開發商表示,該樓盤的建安成本2000多元,但他並不知道這是如何計算出來的。
那麼,成本是否已經見底呢?武漢一房地產代理機構何先生表示,目前,"成本見底"只是個別現象,主要是針對於去年高價拿地的部分企業,或是少量建安成本較高的項目造成了成本居高不下,利潤不高,比如:一些大量建設地下車庫的低端項目,但大多數項目成本遠沒有見底。因此這個說法不具有普遍性。
"成本決定價格"站不住腳因為成本見底,所以房價也跟著見底,針對這種說法,黃先生也提出了質疑,成本能夠決定房價嗎?回答是否定的。業內人士表示,市場走向和成本是沒有關系的。珩生投資策劃經歷邱先漢也說,所有的問題都離不開市場,都是由市場來控制的。
在市場經濟中,價格是由市場、由供求來決定的,成本只是其中的一個參考因素。房產代理機構何先生透露,對於業內人士來說,談及行情不好主要是相對於去年8-9月份時,開發商對未來市場的預期而言的,但相比去年年初,樓市價格的提昇幅度還是很大的。在市場行情好的時候,成本對價格的制約作用比較小。而在行情不好的時候,市場的價格底線不是由少數項目的成本決定,而是由多數項目來決定的。目前的個別現象不能說明成本已經見底,此外,成本並非房地產市場的唯一考量因素。
一房產研究所王小姐說,經過今年以來的調整,目前武漢房價已經下降了10-15%,這種降幅刺激了市民的觀望情緒,也讓開發商開始面臨銀行貸款和銷售的雙重資金壓力,在這種壓力下,開發商紛紛開展各種優惠措施,展開自救之道,以求回籠資金,保證企業的基本流動資金。於是,市場"逼"的開發商使出"絕招",甚至連成本都公布於眾。然而,這只是一種營銷策略而已。最終,市場和供求纔是價格的決定因素。市場買不買你的房子,在多少價位購買你的房子,這些應該是由購房者來決定的。如果購房者繼續觀望下去,開發商也有跌破成本的可能。
有賺有賠纔能真正贏回市場那麼,究竟什麼纔是開發商的自救之道呢?有關專家表示,目前來說,開發商應該用冷靜的心態去判斷市場,更多的關注消費者的需求,做好產品品質。雖然,很多企業都面臨資金鏈緊張的情況,但是,開發商不能自己亂了陣腳。目前,市場回歸買房市場,購房者比開發商更加理智,對自己的需求和預期判斷都很清楚。只有達到他們的心裡預期,纔會真正出手。
武漢統建集團總經理楊忠也是市場決定價格理論的支持者,他表示,價格不是由成本決定的,該虧的時候還得虧,該漲的時候還得漲。在這種情況下,開發商應該擺正心態,遵循市場規則,價格由市場來決定,有賺有賠纔能真正贏回市場。
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