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上個月上市計劃被擱置的恆大地產最近傳出整體項目出售傳聞。4月16日,恆大集團重慶有限公司某項目的一建築商對外透露,由於資金太緊張,恆大有意甩賣在重慶的項目。恆大在重慶有5個項目。包括恆大華府、恆大綠洲、恆大金碧天下、恆大名都、恆大城。其中僅僅恆大金碧天下、恆大華府、恆大城三個項目總投資額就將超過200億元人民幣。
恆大集團上市擱置之後,公司立即啟動私募計劃,緊急融資5億美元以解燃眉之急。但是,市場人士指出這部分資金遠遠不能滿足公司未來半年內所面臨的資金缺口。
根據恆大地產財務報表,截至今年1月,恆大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元,且不包括向機構投資者融得的10億美元資金。根據恆大招股書,IPO融資53.6%用於支付未付土地出讓金及現時項目資金,23.1%用於收購額外土地儲備,9.1%用於部分償還瑞信擔保貸款。
由於短期內集中拿地,恆大的『重壓』項目為數不少。今年1月,恆大以41億元拿下廣州員村地塊,刷新廣州『地王』,項目折合樓面地價13016元/平方米。而根據合同規定,恆大兩個月內要交10個億的土地出讓金,半年內(即7、8月間)要全部付清該筆土地出讓金。類似項目還有很多。如果不能如期付款,大量土地將面臨被收回風險。
為迅速回籠資金,恆大此前已經啟動降價策略。公司旗下『御景半島』、『恆大雲湖』、『世紀名門』和『金碧領秀國際』項目均傳出打折消息,折扣從25%至30%不等,相比樓市最高峰,價格縮水甚至達到40%至50%。
折價也要上市融資在巨大資金壓力面前,即使沒有辦法按照原計劃融資,也有地產企業決心孤注一擲,即使折價也要達到上市目的。
在恆大地產延後上市計劃後,多家原計劃赴港上市的內地房地產企業紛紛推遲上市或計劃削減融資規模。香港證券分析人士表示,深圳卓越集團、廣州方圓地產、河南建業等計劃在第二季度赴港上市的地產商重新修訂了融資方案,大體將融資規模降低了約四分之一到三分之一。
按照原先時間表,計劃今年在香港上市的內地企業有數十家,其中深圳卓越集團原計劃融資117億港元,廣州星河灣、棕櫚泉控股、北京陽光100置業集團、重慶龍湖地產則分別計劃融資78億港元。廣州方圓地產、廣東中惠集團、香江國際融資規模在24億至47億港元之間;深圳兆佳集團IPO計劃融資39億港元、河南建業住宅集團計劃融資31.2億港元。
今年前三個月,在香港上市的40家大型內地(包括有內地業務的)地產股市值大幅縮水,包括綠城中國、合生創展、合景泰富、雅居樂等在內的知名公司,平均縮水幅度超過40%。經過一輪大跌後,在香港上市的其他內地房地產股普遍折讓率已經很高,其中內地房地產股龍頭富力地產(2777.HK)股價比NAV折讓在35%左右。
在地產企業股價大舉下跌之時,新上市公司招股價格已經沒有優勢可言。此前恆大地產招股時的3.5港元/股的定價已經比其資產淨值(NAV)折讓了40%,但依然無法得到市場認可。因此,其餘企業若想上市成功必須更大幅度折價。
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