|
||||
安邦諮詢公司分析師張巍柏指出,上市公司所謂的賬面利潤,其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止,尚無法變現,並且還需要巨額的資金投入。
這一窘境在二線地產商中顯得更加明顯,年報顯示二、三線地產商外高橋、萬業企業、ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠遠超過了100萬平方米。直接後果是造成上述企業平均現金流為-1.8億元。
今年,對於房地產企業至關重要。一、二線地產上市公司的銷售目標及預期竣工面積都將大大超於去年,而土地儲備方面巨額的資金投入與銀行的銀根收緊相生相克。在這樣的情勢下,適時在特定市場再次實施降價策略,對於無疑是重要的戰略工具。
而萬科A、保利地產、金地集團、招商地產等一線公司對成交量和房價最敏感,行業逐漸回暖時土地儲備較多的房企無疑佔據一定優勢。
延伸閱讀:1萬億資金缺口下地產股的存亡邏輯與4條投資線索 在亂世,活下來就是一種成就。自從2007年12月13日,萬科董事長王石拋出『拐點論』之後,各路諸侯反復駁詰,尤以SOHO中國董事長潘石屹臨陣倒戈,拋出『百日劇變』論,和『空軍一號』謝國忠大膽預測『半數房地產企業破產』讓業界不無顫抖。但我們一再強調,地產和股市是孿生兄弟,泡沫互相綁架,中國泡沫遠未到破滅的時候。世界資本市場的規律表明,中國的這一輪資產價格調整乃是中期調整,我們認為也不至於到日本上世紀末一年6000多家公司破產那樣哀鴻遍野的景象。但是,次貸危機深化和人民幣『破6』後可能的盤整,隱含著地產調整放大的風險。
情況究竟嚴重嗎?客觀的說,地產上市公司的資金狀況實在不容樂觀。根據陸續公布的上市房企年報,每股經營現金流出現了巨額負數:保利地產(600048)-7.65元、招商地產(000024)7523472.5萬元,而負債總額達到32261632.27萬元,也就是說目前地產上市公司的現金只能支付23%的債務,即便是風險巨大的短期債務,也只能支付32%。
許多公司大概只能跟著萬科的屁股,抓住存貨周轉這根救命稻草,但是這仍然不甚樂觀,一些著名公司將面臨困難。四大開發商2007年的存貨周轉率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉率只有0.42,5年來持續下降。金地集團(600383)的年度存貨周轉率為0.31,保利的存貨周轉率只有0.25,招商地產的更是低至0.16。由於項目建設周期一般為2-3年,按照存貨在2.5年內銷售並回籠資金計算,存貨周轉率應該不低於0.4,但是這幾大開發商中,只有萬科的存貨周轉率稍高於0.4。這說明以往房地產商以土地儲備代替現金的生存模式,一旦市場冰凍期到來,脆弱的資金鏈受到嚴厲考驗。
直接融資渠道也被阻塞。恆大地產上市功虧一簣,被潘石屹視為『2008年中國地產界最具標志意義的事件』,並很可能阻斷排在其後40多家急切盼望在資本市場融得救濟款的待上市地產企業。絕望的地產商們要麼轉戰私募融資或者地下錢莊,甚至出讓股權。最近這一趨勢已經抬頭。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||