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形勢正在起變化。在2008年信貸緊縮與股市低迷的雙重壓力下,地產公司之間的角力迅速由『土地為王』轉為『現金為王』。
渠道多面受阻自有資金決定生死2007年前3季度,地產公司供給、需求左右逢源,大量現金流向土地儲備。進入4季度,市場風向急轉,持續10年的『穩健』貨幣政策調整為『從緊』,地產企業反應尤為敏感,資金吃緊成為通病。
平安證券分析師劉細輝表示,2008年房地產企業拿地能力和土地儲備將影響公司近期以及未來業績,而資金實力將直接決定企業的生存發展。原因很簡單,原來融資時近乎路路通達,現在則是處處制肘。
地產企業一般先用自有資金拿地,然後借助銀行貸款等融資方式開發、建設,通過預售款維持運轉、還貸,然後用項目產生的自有資金繼續拿地,開始新一輪循環。問題出在第二個環節,地產企業融資正變得越來越困難。平安證券研究員劉細輝表示,地產企業融資渠道狹窄,是令資金實力重要性日益凸現的重要原因。目前,房地產企業資金來源主要是銀行貸款、股權融資、預售款以及自有資金。其它如房地產信托、外資投資基金等融資方式,實際發揮作用較小。
劉細輝認為,銀行貸款在房地產開發資金中的佔比基本保持在20%左右,自有資金和股權融資佔35%左右,剩餘45%主要依靠預售款。
貨幣政策從緊,意味著信貸規模收縮。根據央行4月11日公布的信貸數據,3月份人民幣各項貸款增加2834億元,同比少增1583億元。一季度,人民幣貸款增加13326億元,同比少增891億元。信貸緊縮對房地產企業造成雙重不利影響。資金來源中的銀行貸款和預售款均受到嚴重影響。於是,不少企業不得不通過降價促銷來加速回款。
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