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誰都沒有料到,牛市時寸土寸金的土地,轉眼變成了燙山芋。許多雄心勃勃的地產公司將站到一個極其尷尬的『高崗』上。當然,情況因人而異。
土地儲備狂飆突進年報還顯示,行業領軍的房地產企業開發面積和在建面積大幅增加,主業利潤創出了新高。萬科A的年報顯示,公司2007年實現銷售面積613.7萬平方米,銷售金額523.6億元,同比分別增長90.1%、146.6%,佔全國住宅市場的份額達到2.07%。2007年,公司結算面積393.7萬平方米,結算收入351.8億元,同比分別增長35.9%、99.1%。
報告期末,公司尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算,合同金額總計238.1億元。
而保利地產年報中透露2007年度在建擬建項目60個,總建築面積達2045萬平方米。新開工面積410.7萬平方米,竣工面積171萬平方米,比2006年度分別同比增長72.87%和87.02%,實現銷售面積199.6萬平方米,銷售金額170.4億元,比2006年度分別增長62%和104%。
另外,金地集團在2007年新開工面積243萬平方米,竣工面積114萬平方米,公司實現年度房地產結算收入72億元,較2006年度增長116.28%,佔全年營業收入總額的96%。而招商地產2007年度增加開發資源14個項目,土地儲備達到447.53萬平方米。
上述企業相關開發項目均以住宅項目為主,而在商業地產儲備方面,金融街該項總儲備已經達到500萬平米,成為細分行業翹楚,世貿股份的430萬平米商業儲備居其次。
二線公司可能被壓垮但房地產企業巨量的土地儲備也被業內研究員認為有過度之嫌。據記者統計,2007年,全國土地購置面積40000萬平米,而土地開發面積約只有26871萬平米,開發速度滯後於購置速度48%。2007年土地購置同比增速約10%,而土地開發速度同比下降至接近於0,開發佔購置的比重由2006年的0.723下降到2007年的0.662。
安邦諮詢公司分析師張巍柏指出,上市公司所謂的賬面利潤,其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止,尚無法變現,並且還需要巨額的資金投入。
這一窘境在二線地產商中顯得更加明顯,年報顯示二、三線地產商外高橋、萬業企業、ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠遠超過了100萬平方米。直接後果是造成上述企業平均現金流為-1.8億元。
今年,對於房地產企業至關重要。一、二線地產上市公司的銷售目標及預期竣工面積都將大大超於去年,而土地儲備方面巨額的資金投入與銀行的銀根收緊相生相克。在這樣的情勢下,適時在特定市場再次實施降價策略,對於無疑是重要的戰略工具。
而萬科A、保利地產、金地集團、招商地產等一線公司對成交量和房價最敏感,行業逐漸回暖時土地儲備較多的房企無疑佔據一定優勢。
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