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最近有人放言,如果房價下跌,房地產市場的風險釋放出,最先死的是銀行而不是房地產企業。這句話,包含以下幾層意思。
一是只有在銀行信貸的支持下,房地產纔能夠得以發展與繁榮。而房地產一旦走上繁榮之路甚至於出現泡沫,銀行仍然不能減少對房地產的支持,因為房地產與銀行早就捆綁在一起,任何銀行支持的退出,受到傷害的首先是銀行自身。因此,銀行對房地產的金融支持既是不可退出的也是自願的。
二是盡管目前國內房地產市場出現了嚴重的泡沫,但銀行對房地產業的支持並不可減少,否則房價的下跌一定會先引起銀行的危機,並由銀行危機導致金融危機與經濟危機。就目前房地產市場的情況來看,一些房地產市場價格開始回歸理性,這只是政府從緊貨幣政策所導致的結果。因此,政府要防止房地產市場的價格下跌,就得終止對國內房地產的宏觀調控,否則,由於房地產下跌導致的銀行危機、金融危機及經濟危機,就得由政府決策者來承擔。
三是既然近段時間來關於房地產市場的政策開始導致房地產市場價格的理性回歸,那麼這種政策的合理性就值得懷疑,因此政府就得對這些房地產政策重新審視,並在這種審視的基礎上或是政策的退出或是政策的修改,並以此來保證房地產市場價格只漲不跌的神話。
可以說,上述幾層意思既是這些人的希望也是這些人的夢想。
因為,從當前房地產的銀行信貸風險來看,它應該包括兩方面的內容。一方面是房地產開發的銀行信貸風險。對房地產開發商的銀行信貸,監管部門對此有嚴格的市場准入,比如,房地產開發商的自有資金必須在35%以上,否則就不可能獲得銀行貸款;房地產住房預售只有在建築房屋封頂之後纔能進行等。另一方面是房地產的個人按揭貸款的信貸風險。對此同樣有嚴格的規定。比如359號文件對第一套住房信貸的嚴格准入,對第二套住房信貸的界定,都在信貸管理上有詳細的規定。
由於國內房地產市場發展時間短、制度法規不健全,銀行信貸風險管理缺陷到處都是。如果資產價格或房價下跌,從而使得銀行的風險正在逐漸放大。這樣,銀行以抵押物設置的風險防線正在經受著考驗。比如,這幾年國內商業銀行房地產企業開發貸款快速增長,所佔整個貸款比重也快速上昇。2007年工行、建行、中行房地產開發貸款分別達到3040億、3178億、1436億,開發貸款所佔比重分別為10.4%、9.71%、6.2%。而房地產開發貸款增長最快所佔比重最高的是一些股份制銀行及城市商業銀行,如北京銀行、興業銀行等。
目前國內房地產開發商現金流趨緊是一種普遍現象。而在從緊的貨幣政策下,房地產開發投入資金不足也是必然,再加上資本市場不景氣,房地產企業的股市融資將會迅速減少。這不僅會導致房產土地交投清淡,也會促使不少房地產開發商為了回籠資金而讓房價進行向下的調整。
房價向下調整不僅會導致住房抵押物的價值下跌,也會導致土地價格的下降而放大銀行信貸的風險。因為,就目前的情況來看,房地產開發貸款主流是土地抵押貸款,而土地價格迅速下降,必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來,也會把銀行信貸風險無限放大。比如,如果一塊土地在高位時評估市值為1億元,銀行風險定價為60%,這樣,房地產開發商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是當土地的價格下跌50%時,這塊土地的抵押價值只是3000萬元。這時銀行信貸的風險就完全暴露出來。這既是房地產開發商把銀行捆綁在一起的理由所在,也是目前一些國內商業銀行開始減少房地產開發貸款的原因。但是,房地產開發商的銀行信貸風險完全暴露,受到懲罰的首先是房地產開發商而不是銀行。
對於住房按揭貸款,中國不會走上美國式的次貸危機之路,因為中國沒有讓按揭貸款證券化及衍生品化,但是中國的住房按揭貸款既沒有美國式的多元化的住房按揭貸款體系,也沒有相關的法律制度規則、貸款人信用管理與評級等。商業銀行在短期利益驅使下,早些時候讓不少沒有滿足住房信貸准入標准的人進入了這個市場,從而導致中國房地產投機炒作十分泛濫,房價被迅速推高。但是,由於中國住房按揭貸款嚴格的首付比例,這也在一定程度上降低了國內銀行住房按揭貸款的信貸風險。可以說,由於2007年房價漲得最快,從而使得2007年在一些房價上漲較快的地方有1萬多億元左右的住房按揭貸款風險較高,而在2006年底以前所發生的2萬多億住房按揭貸款的風險要低於前者。從這樣的意義上說,全國的住房價格不下降到30%,對國內商業銀行所造成的風險不會太高。而一旦房價下跌,房地產開發商資金鏈斷裂,不僅房地產開發商面臨巨大的風險,而且這樣的房地產開發隨時都面臨倒閉的風險。
總之,房價下跌對國內商業銀行的影響自然很大,但它不像美國次貸危機,首先受到重創的是房地產開發商。目前房地產開發商為什麼把銀行推到前臺,目的是希望政府來改變目前的房地產政策,來改變從緊的貨幣政策。
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