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隨著北京奧運臨近,越來越多的二手房業主和投資客們希望能在奧運開幕之前把自己手中的房子倒騰出去,因此近期二手房房源數量在春節之後猛增。根據調查,投資客選擇在奧運前拋售,原因主要分兩種:一種人認為奧運會後北京房價會大跌,所有趁現在房價還在高位運行,趕緊賣個好價錢,以達到轉嫁風險之目的;另外一類人觀點正好相反,他們認為北京房價會隨著奧運來臨,有望繼續衝高,所有一定要充分利用奧運前的黃金期,把自己的房子賣個高價錢。
由於觀點和對市場的預期截然相反,因此目前北京二手房市場的,同一區位住宅出售價格相差很大。筆者觀察到,在北京立水橋的一家二手房店內,同一商品房小區內相同戶型,都是3層的60 m2一居室,業主A的報價是70萬,而業主B的報價是85萬。當向店內的經紀人詢問這兩套房有何區別,為什麼報價如此懸殊時,經紀人小張的回答是:『價格都是業主定的,他們報多少我們就寫多少』。二手房房源猛增,那麼市場成交量有沒有走出觀望的冬季呢?現在看來,部分有意購買二手房的客戶還存在較為明顯的觀望情緒,但是與一手房的冷清相比,二手房的『回暖』跡象明顯。根據相關二手房機構的統計,今年3月前兩周的交易量和2月份同期相比,增幅超過100%,這充分說明,部分具有剛性需求的買家開始放棄觀望,對市場上報價合理、配套齊全、交通便捷的,尤其是名校周邊的小戶型、輕軌沿線小居室和醫院配套齊全的小兩居,開始出手購買。相反那些報價畸高,戶型偏大,單套總價超過150萬的房源繼續無人問津。
與二手房市場的回暖相比,一手房市場中房地產開發商和消費者的價格『拉鋸戰』仍在繼續,居民購買一手房的意願已創歷史新低。從春節延續到現在,並且將繼續延續下去的開發商花樣繁多的『促銷折扣』,非但沒有讓購房者放棄觀望,相反卻陷入了開發商越打折,購房者越觀望的樓市『促銷怪圈』。因為在購房者的心中,目前的房價是不合理的,是超出正常利潤范圍的暴利價格,既然你開發商能讓利2萬元,明天就有可能讓利5萬元甚至更多,購房者誓與開發商『死抗到底』的心態昭然若揭。
根據同期央行發布的08年第一季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示:08年新房貸政策的實施,再加上從緊貨幣政策和民眾對後續地產調控政策出臺的預期,居民對購房采取謹慎態度,北京、上海等7大城市居民購房意願下跌到歷史最低點。根據調查顯示,未來三個月中打算購房的居民佔比為14.6%,分別比上季度和上年同期下降1.3和1.9個百分點。以上充分說明了整個房地產市場觀望氣氛濃厚。
購房意願降到歷史最低,無疑對一手商品房市場的回暖增大了難度。但是對一手房產生致命影響的是:在具有購買意願的14.7%的人群中,有多少會選擇在奧運年購買價格暴高的新商品房。目前購房者持觀望情緒除了是因為房價高、房貸新政推出,還有一個最重要的原因就是購房者都有一個共同的預期,那就是08奧運結束後,隨著奧運經濟的拉動結束,北京房價絕對不會出現昔日暴漲的局面,下跌的可能性非常之大。
因此從上述角度來看,在14.7%的意向購房群體中,其購買目的大部分集中在以下三類:一是新婚住房需求;二是孩子教育住房需求;三是老年人士居住需求。而往年房產需求中佔很大比例的昇級換代需求和投資型需求目前在北京房地產市場基本上已經消失或短期內被潛藏。而上述三種類型的需求意識已經發生很大轉變:年輕人購買二手房作為婚房已成主流,過去那種只有新房纔能做婚房的觀點正在逐漸被轉變;而為了孩子上學購買學校附近新開發商品房已成過去,購買二手房或租房成為主趨勢;而老年人的住房需求正在被進一步壓縮,緊有的少量需求也正在向郊區的二手房轉移。
綜合以上,我們可以看出08奧運年北京樓市需求的重心已經從過去的一手商品房唱『絕對主角』,慢慢衍變為一手、二手平分秋色,到最終的二手房擔當樓市的『領銜主演』,上述變化的最終導演者是處於長期觀望、回歸理性的購房者。
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