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在房地產市場波動加劇及宏觀調控不斷加強的今天,銀行地產信貸運行與市場的關聯度越來月緊密,無論是銀行、開發商、還是貸款的買房者,都面臨因房價的大幅變動而帶來的巨大壓力和風險。一旦房價出現大幅度下跌,開發商和購房者的風險將全部轉嫁到銀行,中國商業銀行是否也會發生類似美國去年的次級按揭風波?
比較我國房地產市場與美國次級按揭市場,二者在本質上存在諸多不同。最為主要的是中國住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款,沒有美國那種復雜的衍生產品。同時,房產首付在20%甚至更多,政策上不允許發放零首付貸款。但是,我們也必須要看到我國住房抵押貸款存在的風險。
一是貸款首付比例較低及虛假信用,存在大量投機性借貸。在房地產實施宏觀調控前,我國居民房地產貸款首付比例為20%。但實際操作中,也存在虛假操作的情況。據報道,04年上海曾經發生過有個人貸款7800萬元,購買128套住房的重大違規貸款行為,就是通過假信用的方式進入的。
二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會個人住房按揭貸款指引,個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上,國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時,很多人不能滿足這一基本標准。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產銷售人員為提高房屋銷售和貸款業績,甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款,用假收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款,無疑為個貸風險埋下了巨大隱患。
三是持續加息的『溫水煮蛙』效應,導致部分債務人喪失支付能力。近年來,央行數次提昇貸款基准利率。04年10月29日從5.31%提高至5.58%;06年4月28日金融機構一年期貸款基准利率上調0.27個百分點至5.85%。經過連續10多次上調,目前一年期貸款基准利率已提高到7.47%,這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。
四是房價在飛漲後存在下跌趨勢。統計數據顯示,大城市近年房價指數上漲20%左右。就具體的樓盤而言,則上漲50%至100%甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情,炒房成為獲取巨額財富的途徑,使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調昇時,勢必加大高價購房者的償債壓力,使銀行信貸面臨巨大違約風險。
從上述四點來看,加之通貨膨脹、雪災、美國因次級貸而導致的經濟下滑,中國經濟在08年不容樂觀,加之房地產金融調控對房市的影響,房價在08年可能導致大面積的滑坡,那麼銀行的金融風險不僅體現在開發商的貸款上,更重要的是,一旦購房者的房屋市價低於該套房的按揭貸款額時那麼意味著銀行的金融風險將全面爆發,不可避免的『次級貸』風波將在08年登陸中國。那麼如何避免中國式的『次級貸』風險發生呢?我想應該從以下幾個方面來著手規避:
一、密切關注宏觀經濟周期性波動所帶來的風險。自02年中國進入新一輪經濟增長周期以來,境內商業銀行在旺盛的貸款需求下產生巨大的盈利衝動,同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利衝動和壓力的雙重推動下,大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風險防范,貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。對中國的銀行而言,必須認真考慮如何更好地防范全球金融體系中的風險。我國金融業積極穩妥地推進對外開放、實施『走出去』戰略的同時,全球金融體系中的風險不容忽視,必須深化改革,改進風險管理能力,提高綜合競爭力。
二、信貸產品設計要科學嚴謹,把防范金融風險放在第一位。美國次貸危機爆發的重要原因之一,在於金融機構為了逐利而不惜降低借貸標准。面對房價不斷上漲,忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創新產品,將這些貸款證券化,把風險從銀行賬本上轉移到資本市場,風險本身並沒有消失,而是為危機埋下禍根。因此,金融機構必須審慎經營,科學設計信貸產品。
三、不動產只漲不跌是真實的謊言。目前中國房地產處於上昇周期,房價上漲較快,個人住房按揭貸款發展得非常快。07年以來,商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看,房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。對此,銀監會對銀行一再發出風險提示,要求銀行不能放松借貸標准,嚴格『三查』,嚴防假按揭和虛假貸款,並多次就銀行房地產貸款進行現場檢查。同時,在房價不斷上昇的環境下,銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。
四、房貸規模要嚴控。近年來境內商業銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產價格快速攀昇、存在回調壓力的大背景下,商業銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險,不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。因此,吸取次貸危機的教訓,我國商業銀行應高度關注個人房地產貸款風險,加強信用系統建設,提高風險防范能力。
五、金融工具創新要『謹慎』。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創新中,次貸不僅很快衍生出各種金融產品,還被分配到各種金融機構的投資產品組合之中。對衝基金及其他高杠杆機構以其財務杠杆工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易,這導致衍生產品價值與其真實資產價值之間的聯系被完全割斷,放大了相關投資和交易風險,使金融活動背離了金融機構的『謹慎經營』原則。當風險集中爆發時,再追溯原生信貸產品的發行質量,為時已晚。因此,商業銀行在產品設計與每一單合約執行過程中,就應按照謹慎經營原則,合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡,防患於未然。
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