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說起政府和地產商之間的關系,雖然算不上撲朔迷離,但至少也是千絲萬縷。從去年起,政府頒布的一系列針對性措施就令很多地產商傷筋動骨,然而,在某些情況下,政府一個看似微不足道的『不作為』行為又很可能為他們帶來萬貫家財。這樣的關系很復雜,而且由於彈性過大,在具體的權利執行過程中很難把握。
電視劇《奮斗》裡,陸亞迅簡單的『操作』就令徐志森多賺了『八千萬』,這樣傳奇性的一幕在現實生活中並不少見。近日,重慶市渝中區原副區長王政、渝中區委原副書記鄭維、沙坪壩區原副區長陳明三人,就因收受開發商巨額賄賂而分別被法院判處死緩和13年、10年有期徒刑,這樣的案例是令人痛心的,但同時帶給我們的思考卻是震撼而深遠的。
帷幕撤去,掀起『幕後黑手』的蓋頭在政府眾多『放水』行為當中,改變容積率是最隱蔽而且最『湊效』的手段。對於普通老百姓來說,這個名詞過於專業也並不熟悉,但它卻是關乎開發商盈利多少的關節點。理論上講,容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。也就是說,容積率的大小將直接決定項目體量的大小。
例如,一塊佔地10萬平方米的土地,如果將容積率由3改為4,那麼就意味著項目可以多建10萬平方米,也就多出了上億的利潤。如此高額的收益,不論對於開發商還是政府官員來說,都是極具吸引力的,在這個無形的挑戰面前究竟有幾人能經受得住考驗?
另外,鑽政策空子、調整規劃方案、改變土地用途等也是『幕後操作』慣用的方法,這些看似微不足道的小變化都能為開發商帶來驚人的利潤。例如,就土地用途而言,商業用地和工業用地之間的價格差異就高達10倍之多,這種細節處的區別直接決定著土地的價值和開發商的收益。
對於追求利益最大化的開發商來說,將目光瞄准這些潛在的可能性似乎還可以理解,但對於政府官員而言,所謂失職行徑,其實就是房產開發過程中黑幕的癥結所在,他們的『不作為』將直接成全某些開發商貪婪的欲望。
房價暴漲不正常,政府難逃其責就在昨日中國發展高層論壇2008年會上,面對300位國內外代表,姜偉新作為新上任的住房和城鄉建設部部長,首次以部長的身份承認房價前兩年暴漲不正常。深究其中原因,政府可以說難逃其責。
一方面,地方政府的放縱和暗中支持,或者與開發商達成的某些暗箱交易所形成的利益鏈,無疑是一個關鍵因素;另一方面,某些政府官員、國企領導的腐敗貪婪,又給開發商們提供了可以攻克的『軟肋』,有句老話『蒼蠅不叮無縫的蛋』就是這種情況的真實寫照;最後,地方政府對市場變化不客觀的解讀和表態也將造成負面的社會效應,進而影響購房者的心理預期。因此,房價暴漲的不正常跟某些政府官員的失職有直接關系。
另外,從項目成本來看,政府部門所收的多種費用佔到了很大一部分,除土地出讓金和雙重配套費以外,還有50餘項要收費,包括防雷檢驗費、防震檢測費、牆改費、施工放線費、施工合同鑒證費等涉及25個部門,總計佔房價的15%?20%。
准確的說,近幾年來房地產市場掀風起浪的直接原因,除了來自開發商之外,地方政府也有著不可推卸的責任。如今分析這些,無非是希望在以後城市發展建設的過程中,政府部門能真正做到『表裡如一』,言出必行,嚴格要求自己的同時纔能規范市場,此舉意義深遠。
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