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確立四先四後原則促建設與開發和諧發展
依據目前中國商業地產和購物中心行業的發展狀態,我認為只有從政府和企業層面嚴格商業地產規劃和專業操作程序,確立『四先四後』為原則的專業開發、招商、運營邏輯序列,纔能確保城市建設與商業地產開發之間的和諧關系。
第一,城市功能規劃為先,商業地產項目立項為後,商業地產項目一定要符合城市發展的總體目標。
首先,商業地產是城市發展中最為活躍的元素之一,是需要不斷改善和提高的商業經營場所,也是城市再開發的戰略承擔者。商業地產與城市長期性、持續性發展特征具有相結合的內在機理,城市開發戰略應堅持『以城建商、以商興城』,以把商業地產作為城市基礎設施的高度嚴格規劃商業地產,政府調控和專業完善並重。我們也必須要看到,商業地產與城市發展之間具有『雙韌劍』的特殊關系,促進意義與破壞風險同時存在,因此商業地產投資必須跟緊城市規劃的要求,而城市規劃也要通過其它公用設施的建設助力經過嚴格規劃和專業評估的商業地產項目。
其次,商業地產項目必須在城市功能指導下實施開發規劃,其功能布局應與城市功能布局相協調,並與城市的招商引資形成統籌關系,與城市環境、商業和交通的改善相協調,最終使商業地產項目達成市民需要的生活方式提昇的社會責任和『物盡其用』的經濟功能。
目前階段,中國商業地產面臨的最為普遍的一個問題就是,政府在城市新區建設中強調更多的是建築開發本身,而對招商統籌的重視程度還遠遠不夠,這是造成很多城市在建設之中出現『有場無商』的主要原因。
第二,在商業與地產之間的關系上,應以需求方的零售企業發展為先,供給方的商業物業開發為後。商業地產的開發規模和供給結構需要以零售業的增長規模和發展結構作為依托,並與零售服務企業增長速度相適應。商業地產的發展需要還要以社會消費力的增長為基礎,並與生活方式的改善相協調。商業地產開發必須以長期投資回報為目標,並與其它形式的投資回報相協調,杜絕暴利行業的理解。商業地產開發商也要關注商業零售業和消費力的變化,關注零售企業的經營和效率、承租能力,並以此為依據調整自身的開發、招商和運營策略,從而滿足市場消費、零售企業拓展以及投資者資產管理的需要。只有把握好上述商業地產發展的各項基礎條件和專業條件,商業地產的金融合作纔能收到實際效果,金融機構也纔能真正對商業地產項目產生直接的資金支持和資金拉動。
第三,專業化的商業經營為先,個性化的地產開發為後。商業地產是商業和地產中的高科技產品,需要遵循專業化的程序和邏輯序列,核心的要求是一切從商業運營出發。首先,商業地產的價值取決於開發、招商、運營的統籌能力,應該形成招商持續改善的業務過程,使招商成為商業運營的組成部分。其次,商業地產所具有的六大特征都與租戶組合及其經營狀況具有直接的關聯,所以商業地產要『經營好租戶關系』。同時,在商業地產的開發運營中,我們需要遵循『在市場定位下以運營為先導的商業地產開發計劃』,以長期的商業運營體系為基准,確定合理的商業組合,根據商戶的需要開發物業,以創新經營增進租戶銷售和利潤增長,這是提高商業地產成功率的專業條件。
第四,持續性的商業運營為先,選擇性的動態招商為後。從目前情況看,中國很多商業地產項目是把開發、招商、運營相對割裂的,MALLCHINA在對全國64家購物中心的綜合研究中發現,在這些購物中心中,它們的招商並不是獨立存在的,招商構成了其運營計劃中的一個重要組成部分;同時,由於商業運營的改善需要通過租戶組合的變化來引導消費、順應市場,因此招商一定是一項持續性的工作,是隨時都在進行的動態業務內容。這是『傳統購物中心』對中國新興商業地產開發商非常有價值和有幫助的一個啟示。
商業地產的投資收益體現為長期性和可持續性,堅持准確定位———運營計劃———商業規劃和租戶組合———工程開發———管理創新是保證商業地產取得最大收益的程序保證,其各自關系體現為開發是運營的平臺,招商是運營的組成部分。商業地產的運營需要細節化的商業管理和物業管理,表現為通過租戶組合空間品質化和功能化的不斷創新提昇其吸引力和消費力。與此同時,在商業地產項目中,我們還必須認識到,不同商戶具有的不同的經營能力和經營效率將直接影響其承租能力,進而也會影響到商業物業的增值能力,所以選擇優質商戶是商業地產價值提昇的重要基礎。
我認為上述商業地產開發『四先四後』原則是保持城市建設與商業地產開發和諧關系的最重要的支橕力量,二者之間的和諧關系是產生雙向積極推動的基礎,也是從失敗項目教訓轉化而來的對商業地產本質認識的一種深化,在這種深化過程中,商業地產的本來面目將得以還原,專業化的思維和理性心態將日趨增強,配套性政策也將基於城市發展和產業發展的需要而趨於完善,二者之間的和諧關系將會使中國更多商業地產項目『從形似演變為神似』,成為真正的商業地產。
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