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國貿三期、ECM中關村廣場、第五廣場、WFC、財富中心二期、北辰廣場在今年初都開始了前期的招商工作,而金泉廣場、盤古大觀、Solana、華貿中心(論壇像冊戶型樣板間新聞視頻)也在今年加快了後期的招商速度,無疑預示著今年將是北京商業地產激烈競爭的一年。
高端商業市場競爭將進一步加劇、租金水平呈現出典型兩極化、競爭逐步由招商競爭發展到經營競爭,這將成為今年商業地產的典型特征。無疑奧運會的召開給商業地產帶來的利好是顯而易見的,但是連續3年京城商業項目的井噴又給其發展埋下了隱患,在住宅開發遇冷的今天,轉投商業地產開發成為了開發商的普遍共識。
從最近一段時間內北京市國土局舉行的土地招標會上,也可以初窺開發商轉攻商業地產項目的端倪。在昌平區東小口鎮兩塊商業用地的爭奪中,不僅出現高出底價兩倍多的火爆場面,而且在昌平區東小口鎮陳營村住宅及配套設施、商業金融用地的招標會上還吸引來了深圳市南山開發實業有限公司、深圳招商房地產有限公司與北京嘉銘房地產開發有限責任公司聯合體、惠州TCL房地產開發有限公司三家廣東企業,可見在面臨樓市拐點的大背景下,特別是廣東住宅價格下跌的狀況下,當地開發商北上轉攻商業地產的情況會越加頻繁。
潘石屹在發表100天內地產企業將面臨大洗牌的言論時指出,『在2008年這樣大的環境中,正好是我們業務擴大和發展的一年』。無疑暗示著今年住宅地產發展將陷入困境,而商業地產將得到空前發展。
大型商業項目 今年集中放量經歷了去年『井噴』放量後,今年北京商業地產的整體供應量仍保持持續增長的態勢。據有關數據統計,今年北京將有38個商業新盤亮相,至少將有百萬平方米的供應量顯現。實際上,北京很多原定於去年開業的商業項目都推遲至今年入市。這一潛在供應量很可能使今年北京商鋪新增供應量超過歷史紀錄。
其中包括商業面積達35萬平方米的鵬潤國際時尚中心將在今年開業。位於南三環右安南橋的『首地大峽谷』是一個以電影場景為主題的購物中心,商業面積近10萬平方米。而位於西南四環科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店,商業面積達6萬平方米。預計這3個項目將會從今年5月份起陸續開業。
此外,值得注意的是2008年商業新盤中既有三裡屯Village、樂天銀泰百貨、盈港·SOLANA等獨立商業物業,同時也涵蓋了如美晟國際廣場、來福士中心等綜合體項目以及東亞三環中心(論壇像冊戶型樣板間新聞)、城南大道(論壇像冊戶型樣板間新聞)等住宅底商項目。
以今年區域商業放量來看,朝陽、海淀以及城四區的商業放量仍佔很大比重。其中,涉及13個商業地產項目的王府井商圈成為其中供應最為集中的區域。北京宮、王府井國際品牌中心、澳門中心、銀泰樂天百貨、王府井國際商城、海港大廈、大龍西部會館等新項目都在其中。盡管並非所有項目都能趕在年內入市,但是隨著未來13個項目的開發建設,屆時新增商業面積總量將超過50萬平方米。
值得注意的是,一些以住宅開發見長的地產開發商在今年也推出了眾多商業地產項目,富力地產在北京的富力愛丁堡廣場、富力(北京)國際珠寶飾品城等商業項目將在今年奧運會前亮相。同時遠洋地產與太古地產出資40億的『將臺商務中心』也將在今年啟動。
同質競爭導致 招商不足仍是主要矛盾五合智庫近日表示,今年北京上市的商業項目東部主要集中在朝外、燕莎、CBD等區域;西部主要集中在西單、中關村和金融街區域。整體來說,北京商業的整體格局不會有太大的影響。但是,這些新興商業的定位多以中高檔為主,定位上的雷同將使這些區域的競爭急劇加大,從而使北京的商業項目空置率進一步加大。
據有關數據顯示,2006年北京市大型商業地產供應量約有500萬平方米,空置率同比2005年上漲1.5倍,商鋪空置面積高達143萬平方米。而去年商業地產的體量並沒有因為空置率的高漲而下滑,全年商鋪供應量超過620萬平方米,空置率進一步上漲到了52%。而隨著第29屆奧運會的來臨,眾多開發商寄希望於能夠把握奧運商機開發新的商業地產項目,五合智庫統計數字顯示,今年北京市的商業放量將達到600萬平方米。而其中體量超過10萬平方米的商業項目就有9個,面積達162萬平方米,佔到了總體放量的約70%。有關專家表示,面對連續數年的放量增長和空置率的快速上昇,今年北京的商業地產市場競爭將進一步加劇。同時,伴隨著空置率的上昇,預計空置率面積將超過350萬平方米。
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