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住房與城鄉建設部的組建,將我國長期分割的城鄉『二元結構』問題再次推到了前臺。據悉,今年,住房與城鄉建設部將加強農村住房建設規劃和管理,高度重視農村困難群眾的住房安全問題,切實消除安全隱患。
顧雲昌教授預測,未來一段時期內,有關部門在統籌城鄉住房建設方面『會有動作,但現在還很難說。』顧雲昌說,《城鄉規劃法》已正式頒布實施,國務院新組建的住房部不僅是城市居民的住房部,同時也是包括農村居民在內的全國人民的住房部,因此,其在更加注重住房保障的同時,必將城鄉建設放到一起統籌考慮。
『城鄉一體化,城市(鎮)化提了很多年,實際上城鄉土地仍是分割的,住房建設也是分割的,人口流動,土地不能流動,這種狀況應引起政府有關部門高度重視。』顧雲昌說,這種人口市場化的流動與土地帶有明顯計劃色彩的『二元分割』之間的矛盾,突出表現在,隨著城市化的加速,農民大量進城,農村出現土地(包括宅基地)閑置,而城市建設用地日益緊張。
顧雲昌表示,由於城鄉『二元分割』,城市化加速發展,而城市建設用地供應渠道單一且高度壟斷,導致城市土地價格飆昇,住房成本不斷攀高房價高企。『農民可以到城裡來居住,買房,卻不允許城市居民到農村去買房居住,城市居民購買小產權房違法。』對此,顧雲昌有不同看法:雖然小產權房問題比較復雜,但這種現象背後的城鄉土地『二元結構』值得反思。
他認為,國家應在守住18億畝耕地紅線的前提下,允許農村非耕地、農村建設用地和農民閑置宅基地流轉,建立一個城鄉統一的土地市場或房地產市場。這樣,不僅可以緩解城市建設用地緊張狀況,而且還可以使農民利益得到保障,增加財產性收入。
對此,聶梅生教授也持類似的看法。她認為,有關部門可以考慮在嚴格保護耕地的條件下,將城鄉協調發展、加快新農村建設,與優先解決農民致富以及農業問題統籌考慮。
專家建言房企:『誓死捍衛資金流』『對今後城鄉建設如何統籌的問題,我們也很關注,但具體怎麼做,現在還不太清楚。』3月20日上午,國土資源部有關部門負責人士對中國經濟時報記者表示。當天,國土部新聞處負責人告訴記者,目前我國在農村非耕地、農村建設用地和農民閑置宅基地流轉方面還處於學術探討階段,成都、重慶等地在進行統籌城鄉試點,國土部在這方面並未有新的舉措。
3月21日,住房和城鄉建設部有關部門負責人在接受記者采訪時同樣表示,由於住房和城鄉建設部剛剛組建,目前『三定』方案尚未出臺,在城鄉建設如何統籌的問題上,也沒有新的思路。
住房和城鄉建設部政策研究中心房地產業處處長趙路興認為,雖然在統籌城鄉建設方面還沒有新的具體政策或措施出臺,但中央此前已經提出了『五個統籌』,方向已經明確,有關部門將按照這一要求,從規劃上將首先統籌考慮。
趙路興預計,隨著『兩會』傳遞的統籌城鄉建設步伐加快,新農村建設尤其是農村基礎設施建設將會得到加強,但農村閑置土地、農民宅基地的流轉,涉及土地制度的根本改變和土地法的修改,這跟建設部有關,但顯然並不是住房和城鄉建設部一個部門就能決定的事情,『短期來看,土地制度難有根本性的改變。』
顧雲昌表示,有關部門在這方面可能采取在某些地區先行試點,然後再擴大范圍逐步推進,從長遠來看,城鄉土地聯接,實行統籌規劃總量平衡,是必然趨勢和要求。
聶梅生認為,考慮到上述各種政策和宏觀經濟走勢,不確定性因素增加,這對房地產市場將產生一定的影響,同時,隨著保障性住房和普通限價商品房建設力度的加大,對企業戰略和產品定位不同的房地產開發企業將產生不同的影響。『中等收入家庭對限價房比較敏感,可能產生觀望情緒,而開發高端產品的企業則可能不會受到影響。』
眼下,全國樓市成交一再銳減低迷,即使開發商使出渾身解數,消費者似乎也不太領情。顧雲昌建議,在目前市場形勢不明朗,購房者觀望氣氛濃厚情況下,房地產開發企業一定要保護好現金流,『誓死捍衛資金流』。
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