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在『高打折』等激進優惠已經難以討好購房者、樓市回暖遙遙無期的煎熬下,北京多家房地產商從本月起將拿出自己最優質的樓盤對外推銷,借助『尋找北京最抗跌、最值得購買的房子』吸引潛在的購房者。——多麼搞笑的營銷活動,不能不讓人噴飯。
這是北京晨報今天的報道。如果開發商真要這麼做,那真是傻蓋帽了。在商不言商,工夫在詩外,是房地產營銷活動的兩大精髓。在大勢向跌之下,你硬邦邦的尋找抗跌樓盤,那只能說明這個樓盤正在下跌,此地無銀三百兩是也。我不相信這樣的活動還能激活市場?還能忽悠目標客群?還能力挽房價於即到?
所有的招幾乎都用盡了,這叫黔驢技窮。現在最大的營銷就是降價,而且必須一次性降25%以上,過小幅度的降價等於沒降,在這方面,北京真的要向深圳學習,深圳的許多樓盤就是靠65折纔賣出去的,而且不要玩噱頭,不要做局,硬邦邦的65折開賣。這叫實誠,因為你定的房價本來就是虛高的。
如果耗得起,那就不妨繼續耗下去,目前這個價位是沒幾個人認同和欣賞。如果資金鏈已經在嘎嘎作響,那就不妨坦誠一點,65折開賣。預期北京2008年新開盤的項目將達到270個,總體量1200萬方,其中有6成用地已經超出政府規定的開發時限,也就是必須開發,如果不開發,政府有權依法收回;2007年的未售完項目也有100多個,剩餘體量800萬方,加上幾百萬方的存量房和800萬方的經濟適用房和雙限房,2008年北京推盤總面積超過3000萬方,供過於求的局面已經形成。沒辦法,對北京樓市來講,2008年最大的贏家是媒體,預期地產廣告總量在2007年的基礎上猛增40%以上,受惠最大的是網絡媒體和戶外。
之所以說北京沒有一個樓盤可以抗跌,還在於2008年北京新結婚的人數比2007年將銳減30%以上,剛性需求只是一個美麗的幻象,再加上人們住房觀念的逐步改變,保障性住房的逐步投入市場,與北京年度銷售總量近年最高的2006年的2600萬方相比,預期需求至少減少40%,實際銷售面積只可能達到1600萬方——這已經是老天照應。在這種情況下,已經抬高了的房價,不可能橕得住。
面對現實,只有降價30%纔有可能吸引一部分持幣待購的剛性需求,而且只有這個群體,纔是北京樓市的衣食父母。至於外國人,山西煤老板,溫州投資客,中國其他省份的貪官等等這樣的邊緣群體,不可能再成為北京樓市的購買主流,不要期望太高。
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