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數據采集:在售商品房項目100個
項目類型:普通住宅、公寓、商住公寓、酒店式公寓,不包含別墅
調查內容:在售商品房項目銷售折扣情況
調查方式:電話調查
在所調查的100個項目中,除了後期未開盤、價格及折扣未定的項目之外,取得有效信息的項目為83個,其中區域涵蓋中關村、上地、CBD、朝青、通州、望京、方莊、亦莊、萬柳、燕莎等主要熱點及商品房集中區域。
打折項目佔到調查項目的79.5%,這個數據表明折扣在當前的商品房市場中具有一定的普遍性;但是,『鏈家地產』市場研發中心認為,打折作為一種促銷方式,在商品房市場由來已久,而且也非常普遍,並不是因為近期市場上流傳『拐點論』以後纔產生打折,只是打折的范圍有所擴大。
首先,無折扣項目為17個,佔比20.5%;約有一半集中在CBD、亞運村區域;其中有3個項目准備提價,也都集中在這兩個區域。另外,在不打折項目中,有1/3是現房,且存量不多,並不著急賣。
其次,在66個有折扣的項目中,全款打98-99折的項目為34個,佔比51.5%;這部分項目的銷售策略沒有受市場『拐點論』影響而做出大幅讓利這種變相降價行為,因為在以往,98-99折也是正常的市場營銷手段。
第三,通過其他方式促銷的項目有8個,其中6個項目的促銷方式是:送1年物業費或每平米優惠30-400元、送車位等;這些方式折合成現金,應該是與98-99折是相差無幾的;而且這些方式多是在開盤當月定房或者是老客戶纔能享受。
綜上,不受市場『拐點論』影響而改變銷售策略的項目總計為57個(17+34+6),佔所調查項目的68.7%;比例近七成。
15.7%的項目主動做出微調應對市場變化
由於98-99折是正常的折扣范圍,依次推理,96-97折是小幅讓利,其中全款打出96-97折的項目有13個,佔總調查項目的15.7%;主要是朝青、望京區域的公寓項目,像A-Z Town、天鵝灣、北京星河灣、北京香頌等項目,都是前期漲價幅度非常大的項目,戶型普遍比較大,總價高,讓利3-4個點進行促銷是合理的。『鏈家地產』市場研發中心認為,在當前的市場環境下,這些項目的開發商做出了主動的調整,但調整仍屬於微調。
一成左右的項目打折幅度在95及95折以下
95折及以下的折扣讓利幅度則比較大了;打出這些折扣表明開發商有一定的銷售壓力,回籠資金的意圖比較明顯。打出95及95折以下的為11個,佔總調查項目的13.2%;項目主要是萬柳、CBD區域以大戶型為主的高價項目,比如均價30000元/平米的聖世一品,均價28000元/平米的西釣魚臺嘉園,均價14000元/平米的大成時代中心(酒店式公寓)。『鏈家地產』市場研發中心認為,,這些項目在北京的普通住宅項目中並不具有普遍性;其大幅讓利除了受市場因素影響外,或多或少都跟項目自身的情況有關系。
綜上,『鏈家地產』市場研發中心認為,,雖然去年底至今,『拐點論』一直未消除,但是實際上,市場上並沒有出現普遍的降價行為。有兩成的開發商在銷售時甚至不采取打折讓利手段;而另外八成的開發商在打折時,有大部分與以往一樣,都屬於正常的打折促銷手段;只有一成左右的開發商,出於不同的原因做出了一定的讓利。總體來看,市場沒有出現普遍的降價行為,開發商對於價格堅挺的預期仍然沒有改變。
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