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疾馳了兩年的房地產市場,在進入2008年後駛入了一段減速路;又逢春節前後『拐點』論盛行,許多不明就裡的普通消費者開始觀望,對房價下跌望穿秋水;但是過去兩年房價節後報復性上漲的經歷卻又讓許多自住型消費者心悸,買還是不買?
『鏈家地產』市場研發中心認為,未來城市化的進程已經預示房地產市場仍潛力巨大;對於自住型消費者而言,何時買房都是值得的。目前房地產市場的確正處於微妙期,房價上行壓力大,市場各方的博弈呈絞著狀態;因此對於自住型消費者,重要的是要辨別所購物業的保值性,即抗跌性;為此,『鏈家地產』市場研發中心也根據近幾個月二手房市場的成交狀況,為消費者選出了具備抗跌性的十大樓盤。
抗跌性五大要素:地段良好、稀缺獨特、自住為主、價格合理、品質上佳
從長期來看,房產具有保值增值的特性;在目前的微妙期,購房的自住型消費者應瞄准房產保值功能。『鏈家地產』市場研發中心認為,能保值具備抗跌性的房產,一般具有五大要素。
首先,地段良好;房地產有個真理,就是地段、地段、還是地段;比如從北京市來看,四環以內交通、商業、學校等資源都是四環外難以比擬的,地段所賦予的價值使房產具有天生的保值性。
其次,稀缺獨特;稀缺性、獨特性都是難以復制的,也可以理解為供不應求;供需失衡的結果肯定是房屋價格的逐步走高;比如城市當中湖岸景觀、重點學校等周邊的房產;過去兩年房價持續快速的上漲,主要並不是圍繞房產的價值,而是供求關系。
第三,自住為主;投資者易受宏觀調控政策影響,因此投資比例高的小區,其售價也不穩定;但這並不是絕對的,許多優質的樓盤都廣受投資者追捧;對於普通的消費者而言,判斷時最好還是以小區的自住率為主,簡單的方法就是看晚上小區的亮燈程度。
第四,價格合理;這是指小區的價格與周邊同類型、同檔次樓盤的價格對比,如果價格明顯高出,那麼在市場調整時就會有一定的回調空間,如果價格相對較低,受到市場波動的影響就小。
第五,品質上佳;消費者最終還是要考察房產基本的居住功能及舒適性,品質反映在房屋基本的格局、樓層、朝向以及小區的物業管理水平、周邊的商業、生活配套、出行便利度等等。前四個要素並不需要同時存在,但是品質上佳則是必備的。
抗跌性十大樓盤
根據以上的抗跌性五大要素,『鏈家地產』市場研發中心篩選出了目前具備抗跌性的十大樓盤,供消費者參考(排名不分先後)。
一、崇文區域國瑞城。國瑞城的抗跌性主要來源於地段好、價格合理。國瑞城位於崇文門外大街,小區旁邊咫尺之處就是五號線與二號線相接的崇文門站,步行到地鐵不過5分鍾,佔據了核心地段;小區對面即是新世界商城,生活便利度高;同時,國瑞城二手房的與同區域樓盤相比,價格比較合理;近三個月國瑞城的回遷房均價維持在15000-17000元/平米,二手商品房基本保持在20000-22000元/平米,而周邊的新怡家園等樓盤的均價已經達到24000-25000元/平米。
二、東直門區域海晟名苑;海晟名苑位於東直門使館區,也是佔據了市中心的良好地段;另外,從區域來看,海晟名苑的純居住性也優於同區域其他樓盤,比如周邊的陽光都市、萬國城、東方銀座、傑作大廈等樓盤,都不同程度的存在一定的辦公;因此在同區域中,海晟名苑的供求關系是最緊張的;在該區域的高端公寓群中,這種優勢仍將長期存在。近三個月海晟名苑的均價仍有小幅上漲,目前均價在27000元/平米左右,月均漲幅在1%左右。周邊的樓盤如萬國城,均價在25000-26000元/左右。
三、三元橋區域鳳凰城;鳳凰城位於國門三元橋區域,正好處於三元橋與京順路的交界處,未來地鐵10號線以及機場線都將通過小區旁,地段優勢得天獨厚,保值昇值可期;同時,鳳凰城的品質在同區域樓盤中具有一定優勢,樓盤由華潤置地開發,在許多外地客戶中認可度高;物業管理公司為仲量聯行,加上綠化率39%、雙泳池、完備的會所服務,鳳凰城的保值性值得自住客戶關注。即便不自住,出租收益也很可觀,目前1居租價高達6000元/月,2居8000-9000元/月。近三個月小區售價比較穩定,其一期售價在16000-17000元/平米,二期售價在22000-23000元/平米,周邊的同檔次二手公寓一般在16000-18000元/平米。
四、朝青區域遠洋天地;遠洋天地位於東四環邊上,推薦的理由有三:交通便利、配套完善、價格合理。遠洋天地北靠朝陽路,小區門口即是地鐵四惠站,有30餘條公交線路可達,交通非常便利。小區是東四環邊上最大的住宅社區,小區內配套齊全,可以滿足基本的生活需求,而且小區還有雙語幼兒園、花草地小學,對有小孩的家長非常具有吸引力;這也是同區域其他住宅小區難以比擬的。從價格來看,近三個月遠洋天地的價格穩定在15000-16000元/平米左右,在同區域同檔次樓盤中並不高,周邊的東恆時代二期二手房的價格已經達到18000-20000元/平米。因此,與周邊樓盤相比,即使普通消費者也可以判斷出遠洋天地所具有的抗跌性。
五、紫竹橋區域人濟山莊;人濟山莊的抗跌性主要表現在其稀缺性上;該小區位於紫竹湖畔,在紫竹院公園之內,從房內就可以欣賞湖光山色,小區北臨碧波蕩漾的南長河,是城區獨有的水岸豪宅,因此受到很多高檔消費者的青睞;目前朝東能觀湖的二手公寓報價已經達到26000-30000元/平米,近三個月以來在整體市場漲勢不明顯的情況下,每月仍有200-400元的漲幅,可見人濟山莊的稀缺性。另外,人濟山莊位於紫竹橋的邊上,周邊超市商場、醫院、酒店、劇院等生活設施配套齊全,環境優越;而且緊鄰中關村,與眾多的高等院校相鄰,房產具有較高的人文含金量;這些都是除稀缺性外的抗跌因素。
六、上地區域天秀花園;天秀花園的抗跌性體現在『山、水、學校』三方面;山是指小區位於西山山脈處,臨近頤和園、圓明園,環境清靜、優雅;水是指靠近昆玉河,空氣清新;學校是指購買小區房屋的,孩子可以上中關村一小;目前購買天秀花園的客戶主要也是因為這裡環境好、可以上中關村一小。同時,天秀花園與周邊樓盤相比有一定的優勢,房子是2004年前後的二手商品房,年代新,小區多是6層板樓,但帶電梯,近三個月的價格已經穩定在14000-16000元/平米之間,周邊的百望小區等均價普遍在15000-16000元/平米左右,天秀花園的價格比較合理。
七、團結湖區域水錐子北裡;團結湖區域是北京發展比較成熟的區域之一,公房存量充足,商場、學校、醫院等生活配套齊全;靠近國貿、燕莎、三元橋三大商圈;出行有東三環、朝陽北路、姚家園路、團結湖路、農展路等主要交通乾道;應該說,團結湖區域整體的抗跌性都是非常強的;這裡單列水錐子北裡,主要是因為團結湖存量公房樓齡主要集中在1982-1985年,而水錐子樓齡則在1993-1995年,年代較新,而且出小區後可方便到達國貿。近三個月團結湖區域公房均價基本維持在13000-15000元/平米之間,具體看樓層朝向,波動極小。
八、南三環區域彩虹城;彩虹城抗跌性表現在交通便利、品質好;彩虹城是是南三環區域大型的住宅社區,二手商品房存量充裕;社區內的各項配套,如超市、銀行、實驗小學、游泳池等,基本可以滿足居民日常生活;出行方面,小區到四環非常方便。彩虹城存量房戶型格局較為合理,其中1居在40-50平米,2居集中在80-90平米,3居一般在100-120平米,其存量與客戶需求非常吻合;這與南城許多大戶型項目相比具有一定優勢。近三個月彩虹城的價格也比較穩定,基本保持在12000-13000元/平米。另外,南城整體比較低的房價也是其抗跌性的一個因素。
九、CBD區域富力城;富力城是CBD核心區域內最大的住宅社區;富力城得到了眾多消費者的青睞,除了對項目本身品牌的認可外,卓越的地理位置、良好的社區環境、完善的配置以及昇值潛力大等都是富力城能夠在CBD樹立住宅標杆的原因。社區地處國貿核心區,臨近地鐵1號線、10號線以及規劃中的7號線,交通非常便捷。作為大型成熟社區,富力城在CBD內已形成一定的稀缺性,未來仍有望進一步昇值。近三個月富力城均價保持平穩,目前維持在20000-21000元/平米左右。
十、世紀城區域翠蝶園等;世紀城區域位於西三、四環之間,經過幾年的發展,與周邊的萬柳區域一起,已經成為京西名副其實的富人區;區域交通便利,周邊的金源shopping mall足可滿足生活、購物、休閑需求;目前世紀城客戶群體主要以高端消費者為主,購房客戶當中90%以上都是自住型客戶;世紀城作為公寓集中區,與團結湖類似,整體抗跌性比較強,其中單列翠蝶園、春蔭園等小區,是因為這些小區不臨街,而且存量中120平米左右的2居較多,與現有需求最為吻合;其抗跌性又相對較強。
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