|
||||
深圳樓市正在回暖,階段性底部正在形成。樓盤價格將一步到位,並在降中趨穩。深圳房價的探底過程,使得市場日益回歸理性,成交量已呈『和諧』穩步上昇。
據德思勤信息研究中心長期以來對深圳樓市、各地市場的監測及研究,早於2007年第三季度就預測房地產市場將在年底出現『拐點』,並由各主要城市蔓延到二級城市。而隨著德思勤數據庫的監測,及對宏觀政策、開發商動態、市場營銷活動和一二手房交易數據的研究,德思勤認為:深圳樓市開始回暖,半年的寒冬行將結束,階段性的探底將使市場回歸理性,價格降中趨穩,成交量與成交價格將呈『和諧』穩步上昇。
兩會和諧,春暖花開
深圳樓市在經歷2007年的瘋漲,於去年10月份以均價17350元/平方米探頂之後,無論是成交價格、套數均呈現下滑趨勢。這與導火線『9·27』新政以及一系列的銀根政策不無關系。市場隨之迅速進入觀望階段,一連數月,價格開始出現回落。
2007年9月底起的銀行房貸緊縮政策主要出於兩方面的原因,一是宏觀經濟政策的調控,即對以家庭名義衡量的第二套房降低貸款成數及上浮利率,這個政策無疑對樓市的迅速下滑起了主要作用;另一個原因是銀行在前三個季度以前所未有的規模和速度放款,以至於在7月份就開始接近年初央行下劃的放款額度,為控制市場佔有率,各銀行從票據市場融資,套回放貸資金,再加上股市的火爆帶走了大量的儲蓄存款,銀行的資金充足率受到嚴峻的考驗。
從去年至今,物價飛漲,2月份的CPI指數已經高達8.7%。3月份的兩會討論更多的是物價與房價的問題。拋開『奧運年』的影響不說,構建和諧社會勢必要實現物價與房價的軟著陸。而今年由於銀行貸款額度的重新下撥,各銀行在貸款政策上已見寬松,主要體現在放寬了一度叫停的各類消費類貸款(即自然人擔保貸款、抵押貸款等),另外股市持續低迷,一蹶不振,造成大量資金從股市流出,急切尋求新的投資去向。將從根本上解決去年第四季度就算符合條件也貸不到房貸的問題。
另一方面,目前樓價的跳水行為,已經使得那些在高價位買進的大量購房者進入零資產或負資產的尷尬境地。當自己所購房的價值低於銀行的放貸額,而房價的滯漲和利息的激增,將使得購房者不堪重負,而最終把風險交由金融市場承擔。據上海銀監局新近發布的報告中指出,2007年中資商業銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業,房地產貸款佔各項貸款的比重高達32.2%,如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款,房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。這所存在的金融影響在2003年的香港和2007年的美國次級債已顯露無遺,並由此引發了一連串的骨牌效應和嚴重影響。
去年SOHO中國、遠洋地產的赴港上市以及年初恆大地產的路演,使得排隊上市的開發商開始看到希望。星河灣地產、龍湖地產、香江國際先後傳出正在積極謀劃上市的消息。加之最近降價銷售而回款的現金流,開發商資金鏈的安全也將保證行業的和諧理性發展。
股市格言;沒有壞消息,就是好消息。兩會的成功召開,接下來萬眾關注的『奧運年』,將造就和諧的樓市發展環境,深圳樓市將在春暖花開的社會、政策、市場環境下逐漸休養生息,回暖復蘇。
破冰行動 探底成功
樓市不同於股市,可以陰跌探底,以往和目前的成功案例是『一步到位』的直接探底,纔能吸引買家進場,恢復市場信心。地產老大萬科率先『破冰』,在其全國的樓盤主動降價,更在成都、東莞等地降價30%挑戰樓市底線,已獲得良好的銷售業績。先不論業內如何談論此項行動,但已經說明破冰價格已經趨近目前的市場定位,接合人們的心理價位。萬科以其布局全國的強大網點,優秀的企業品牌,和高性價比的產品為支橕,迅速打開市場困境,證明剛性需求依然強勁。廣州富力、深圳金地、鴻榮源、泰華、東莞光大、豐泰城等各地主要品牌發展商紛紛迅速調整戰略,進入戰圈,降價幅度也在20-30%之間,直接挑動30%的底線,並得到市場認同,銷售率逐步上昇。
降價30%將抵消第一套房的首付,降價40%將抵消第二套房的首付,超出此范圍的房子已經進入零資產或負資產,其涉及到的不單只是房地產商的利潤問題、資金鏈問題,更多的是金融市場的風險及社會的和諧穩定等一系列民生問題。那麼到底此輪房地產周期的『底』在何方?按照最近幾個月深圳一手樓房交易價格15000元/平方米來說,降價30%已經接近07年第一季度的價格,降價40%則回到06年中的水平。關鍵是,如果危及國家金融市場,樓市將自然形成『政策底』。如果說,市場公認的『政策底』再降幅30%,這個所謂的底將會被擊穿,但真正的底部已經不遠了。從目前的市場反饋看,德思勤認為:高品質、高性價比的樓盤,在去年第三季度的銷售價格上降低20%-30%,普通樓盤30%-40%,將進入市場理性的接受價格區間;樓盤的房價下降30%-40%,將形成階段性底部。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||