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一年之計在於春。每年的全國兩會,就像『春耕決策會』,種什麼莊稼,買什麼肥料,大體議定。房地產業將2008年有什麼『收成』,從兩會期間的決策和輿論中,就能看出眉目。
挺有意思的是,近幾年的房地產調控政策,比較多地出現四五月份,這跟兩會期間決策層形成的調控思路一脈相承。比如:2004年的3月底出臺《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,規定了土地出讓的『8.31大限』,2005年的『國八條』出臺於3月下旬,2006年的『國六條』出現在5月份。
分析今年兩會,影響房地產業走勢的主要有三個因素,一是溫家寶的政府工作報告,二是住房與城鄉建設部的成立,三是代表們的相關提案。顯然,第一個因素最為關鍵,其中的信息透露了今年房地產政策和市場的大概方向,本文重點研究這塊內容。
政府工作報告中明確:今年要著重抓好九個方面的工作,其中之一『抓緊建立住房保障體系』,完完全全屬於房地產范疇。內容為:三個指導原則,四項措施,後者值得剖析一番。
措施一:要健全廉租住房制度,加快廉租住房建設,加強經濟適用住房建設和管理,積極解決城市低收入群眾住房困難;同時,要積極改善農民工居住條件。這一條說明,當前住房保障是我國住房制度和住宅產業主的重中之重,在去年『24號文』的方針指導下,今年廉租房和經濟適用房建設力度空前加大,地方政府硬著頭皮也得上,很多城市制定的《2008年住房建設規劃》中已反映出這一點。至於積極改善農民工居住條件,目前來看大部分地方政府都無暇顧及,主觀意願也弱。
措施二:要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,建立多渠道投融資機制,通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。這一條表明,國家依然加強推進住宅供應結構調整,從各地執行情況分析,2007年『90/70』政策效果有所顯現,但遠未達到政策要求,中大戶型依然是供應主流,尤其是90-140平米面積段,多數城市90平米以下戶型所佔比重僅有20-40%,2008年各地勢必要明顯提高這一比重。『多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題』,已經有相對明確的指代,那就是建設部的觀點:根據各地實踐可以采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決。據此,今年將有更多城市加入到嘗試限價房和經濟租用房的建設陣營中來。
措施三:要綜合運用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房價過快上漲。這一條的重點在於抑制房價,其手段主要調節供需。房價問題始終是個繞不開的『難點』,2007年全國許多城市的房價都經歷了一波快速增長,其幅度明顯高於前兩年。值得關注的是,自去年第四季度之後,很多城市房價增長勢頭趨緩,深圳、廣州等少數城市已開始下跌,這為2008年調控房價創造了較好的環境。
措施四:要加強市場監管,嚴格房地產企業市場准入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時,要加強農村住房建設規劃和管理,切實解決農村困難群眾住房安全問題。這條主要針對開發企業違法違規、乾擾市場秩序,其中清理閑置土地是最重要的一環,國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理,6月底前完成問題處理,這對於開發企業和地方政府都有相當大的壓力。
另外,政府工作報告中強調,要把防止經濟由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹作為宏觀調控的首要任務,從緊的貨幣政策將對房地產開發信貸和個人貸款產生緊縮性影響;今年2月CPI同比增長8.7%,通貨膨脹的巨大壓力下,抑制房價增長依然是重點所在。
接下來分析一下住房與城鄉建設部。這是國務院機構改革的產物,其信號非常明顯。一是加上『住房』二字,意味著住宅產業發展和住房保障將成為國家重要的關注點,國家行政乾預的力度將比前幾年加大,尤其是針對中低收入家庭的住房問題。二是加上『城鄉』二字,反映出國家將改變以前『重城市、輕農村』的建設思路,而且,這其中還有一個城鄉統籌發展的問題;2008年是《城鄉規劃法》實施的第一年,城鎮土地相互流轉、規劃統一化、解決小產權房問題等,都會在今年出現新氣象。
在兩會上,部分代表提出了與房地產業有關的議案和觀點,如"釘子戶"導致房價上漲、房價"拐點"尚未真正到來、政府收購小產權房用於經適房、中等收入者買房最尷尬、遏制『炒房』須盡快開征物業稅等。這些聲音林林總總,基本上代表了社會輿論,但政府不可能針對這些聲音出臺很多政策。
綜而言之,透過兩會我們可以預測,2008年我國房地產業的發展有兩大主線。一條是加強住房保障,由於去年已出臺『24號文』、《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》,今年最多會有一些配套性的小措施出臺;而作為政策性的住房產品,限價房和經濟租用房極有可能嘗試性出臺相關規定。另一條是穩定房價,將繼續通過信貸、稅收等手段抑制投資投機需求,同時通過增加土地供應和盤活閑置用地來緩和住宅供應緊張局面。當然,由於宏觀經濟今年同時面臨過熱和過冷的雙重風險,如果上半年經濟和樓市出現明顯下滑的局面,也不排除下半年房地產宏觀調控有稍稍放松的要能性。筆者認為,2008年全國樓市絕難復制2007熱潮,但也不要能大跌,穩定發展的可能性最大。
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