|
||||
越秀地產新近聯合錦城拓普顧問機構,簽訂了一份打包的代理合同。按照專家或網媒的意見,這是在看跌的態勢下簽訂的一份看漲的合同,因為銷售約定底價高於現售產品平均市價。
我為什麼敢於頂風作案?我自認為不是傻人,而合同的風險代理模式也證明我選擇了承擔市場預期風險。簽訂完合同,細想一下,主要是這麼幾個原因。
第一,對市場的判斷,存在局部與整體的差異。固然整體市場可能存在下跌或下行調整,不排除局部市場的上揚甚至快速擴張性上漲。
我們的這個項目位於武漢中央商務區的邊緣,距火車站二分鍾步程,毗鄰該區域綠肺市博物館以及水上公園,距業已成型並有口碑的新華西版塊也僅五六分鍾車程。同時,本地商業發展也基本建立了自己的市場秉性,業態比較豐富。
如果僅僅從目前的市價判斷,肯定泡沫成分不少,該區域單價超過八千已被認為是不可能,但我們按照均價八千簽訂的風險代理合同。
我們看好的市場一是來自市政的利好,商務區的主乾道,城市骨乾交通網絡在此處形成節點,本區域高檔寫字樓比較稀缺,復興村也算是此處的比較集中的商業之地,居然之家首個門店在此選址;二是來自整體投資市場中的產品還有相當大的空間可供挖掘;三是來自舊城改造以及城市功能的變革,此處有可能建設成為與新華西一體化的居住商務一體化新城。
第二,對產品的判斷,我們認為市場情勢越惡劣,空間便越大,但如何獵取有利競爭空間並開發合理的市場空白點,考驗一個中介機構的智力。
目前市場上支橕漲價的戶型面積大約控制在一百二與一百平米之間,缺乏傳統意義的小三房,而小戶型中,完全能提供商務酒店功能的精裝修房,單元面積過大是其弱勢,對應這些市場產品,我們應該可以在小小戶型純粹投資品中有文章可做,而且競爭產品中,三房不破百但帶入戶花園格局合理且帶有多功能陽臺的,以濱江麗景與青春驛站為例,都能較之同地段單價高出近千元。
基於裝修市場的競爭與競合,還可以將其引向裝修房市場,舉合作之力弱化總價壓力。
按照前述環境,復式景觀小戶型將成為我們的主力之一,這既是武漢市場的空白,在華中也未見有。但如果在設計中控制好使用率,再在空間的多重利用上做足文章,我們有足夠的信心佔領局部市場。
第三,對投資市場的良好預期是我們的信心之源。
我們經研究認為,投資缺失是目前各類投資市場波動的微觀原因,宏觀不能把握微觀做好文章,我們認為:
1、海外及港澳房托類基金是看好國內的房地產市場的;
2、本地商務興起後並與商業分離,商務酒店的空間比較看好;
3、方圓十公裡范圍內的旗艦商業集中於常青路一帶,本處可坐二望一;
4、考慮到融資變化,儲蓄一些整體產權的寫字間、產權鋪面、可做商務酒店的商住兩用房,再引入有管理的街區概念,形成一定的產品投資市場。
第四,對商業地產的前景看好。
盡管商業地產的泡沫很多,存量很大,但是由於商業空間有利出租,回報彈性比較大,同時許多投資人還可將置業與創業結合一起,在一些市政改造比較繁忙的區域,商業空間是比較充足的。
而商業空間除了市場容量方面的可信度外,設計空間也比較大。本地沈淀的商業市場也比較雄厚。如何嫁接與昇華,這是本項目商業營銷課題之一。
第五,商務經濟的提速對物業的利好增強了我們對預期的看漲判斷。
實際上商務與商業是不同的概念,我們認真分析這兩者的差異後對項目定位產生了商務投資的一種設想。
商務區往往也是就業中心區,這樣其住宅的投資功能大為增強;
商務區同時也需要周邊提供物流及集市市場,這是商務補充的一個市場空白;
商務區非主流企業也將形成一個重大的市場需求。
第六,合作雙方都認可成本企畫,這是我們大膽的基本前提。
是的,房價上漲到不可承受的地步,但保證現有的水准並搞好成本企畫,節約也是利潤。我們也設想到房價如果下跌,但成本節約與之相比,只要保證比例後者大於前者,對開發商沒有損害反而增加利潤了。
正因為有許多因素證明,在上漲的條件下不一定單一項目也能完全跟漲,同樣的,在下跌態勢下,也不是所有項目都面臨死路一條,空間與功能的藕合,將產生裂變效應。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||