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商品房買賣合同中的面積縮水問題,是當前購房者反映較強烈的一個問題。記者從法院方面獲悉,如果消費者遭遇了新購房面積縮水的情況,縮水面積超出一定限制,可以提出雙倍返還購房款的訴求,並將獲得支持。
沈陽市民蔣某於2003年6月在沈陽市沈河區青年大街附近購買了兩處房屋,總建築面積為552.74平方米。合同簽訂後,蔣某繳納了全額購房款。之後,蔣認為房屋實際面積與合同約定面積不符,於2003年8月提起訴訟,要求按合同約定及法律規定返還房屋面積差價款12萬餘元。
經房產測繪部門測繪,該幢房屋地上一層至二層建築面積為532.68平方米。如果算上地下室面積,則為587.28平方米。由於雙方沒有對地下室做出約定,開發公司以房屋實際面積大於合同約定面積,於同年9月提出反訴,請求補交購房款8.9萬餘元。
這起事件的焦點問題是蔣某是否應對地下室部分承擔付款責任問題。二審法院認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》是開發公司提供的格式化合同,在地下室部分的空格處打了個『X』符號。在雙方簽訂的《商品房買賣合同》說明第5條中規定:『對實際情況未發生或買賣雙方不做約定的,應在空格部位劃X,以示刪除。』由於該地下室不能獨立存在,須隨房屋一並轉移,而出賣人在出賣時並未做出另行約定,按照交易習慣,法院認為最合理的解釋就是:該地下室是隨房屋無償轉移給買受人的。據此,蔣某對地下室部分無須承擔付款責任。法院最後判決開發公司返還蔣某人民幣12萬餘元。
沈陽市中級人民法院第二民事審判庭庭長張東波說,商品房與一般商品不同,一般商品人們可以通過肉眼即可發現『缺斤少兩』,而商品房需要專業的測量,纔能發現面積誤差,加之公共面積的分攤是一個專業性很強的問題,普通老百姓很難掌握。有的開發商正是利用購房者的這一弱點,故意在簽訂合同時,通過模糊不清的公攤面積使消費者商品房的實際面積大大縮水,有的開發商甚至將小區內的會所、車庫、地下室也算進了公攤面積之列。
國家相關法律就解決房屋建築面積縮水問題做出規定,出賣人交付使用的房屋建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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