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在冷清的市場上,等得起的只有買家。
大多數購房者還在觀望,樓市『拐點』究竟拐多大,身陷其中的地產商已經等不起了。
在紛紛采取降價促銷的行動後,重慶、成都等地的開發商在2008年新春伊始加快了開發節奏,千畝級大盤不斷湧現。
大量推盤,比的就是速度,就像那個古老的故事中所說,同樣被老虎追,不一定要跑過老虎,比別人跑得快就行。以攻為守
身為重慶一處新樓盤的營銷總監,陳紅正在為制定2008年新的銷售計劃犯愁。
按照慣例,這樣的計劃早在上一年年底就該做好了,但現在她不得不再三思量。讓她犯難的不僅是樓市的降價風,更大的威脅來自於當地各大開發商的競相放盤。『照目前的形勢看,重慶的新盤推出量將創下歷史新高,大家都在拼市場』。
按計劃,山城重慶今年新建的住宅總建築面積將達到3000萬平方米左右。在這次推盤潮中,主要『推手』多是腕級人物。富力地產(2777.HK)在重慶佔地3800畝的富力城項目,中海地產(0688.HK)於去年11月以75億元天價競得的800畝彈子石項目,以及魯能地產新推出的1800畝大盤『領秀城』均名列其中。
『樓市前景尚不明朗,要在如此眾多的新盤中實現銷售突圍絕非易事。』陳紅說。
山城重慶集中推盤潮,只是內地樓市的一個縮影,開發商搶先出招,大量推盤,比的就是速度。
同為西南重鎮的成都,在這輪推盤潮中也是主角。根據成都市建委的統計,僅在2008年1月份,該市核准開工的項目面積就在450萬平方米以上,比去年同期增長近八成。此前成交還算興旺的成都樓市,去年總的銷售面積也不過2000多萬平方米,今年的市場不容樂觀,但開工面積卻遠在去年之上。信和(0083.HK)、中海、新鴻基(0016.HK)、雅居樂(3383.HK)、和黃(0013.HK)等巨頭,都將推出數百畝的大盤,這些大盤在之前的土地爭奪戰中無不名噪一時。
處於降價風暴中心的上海,開發商推盤速度同樣驚人。僅在2月中的一周時間(2月18日~2月23日)就新增商品房面積7.56萬平方米,環比增幅達到90%以上。南京、武漢、昆明等城市今年的新開盤面積增幅也在60%以上。
『就進度而言,開發商今年的新開發數量和體量都是近年來最高的。』嘉聯地產分析師劉智勇說,開發商加速推盤,這些樓盤與政府大力推廣的限價房等政策性樓盤幾乎同時亮相,兩者雖定位不同,但市場將更加擁擠熱鬧。他認為,在經歷了幾個月的觀望後,剛性需求的置業者已積蓄了較大的能量,一旦市場供應充足,價格明顯回落,如果沒有新的調控政策出臺,再加上即將到來的『春交會』等傳統樓市旺季等因素,市場或許會局部回暖。亂市猛藥
各大開發商競相加速推盤並非爭奪市場這麼簡單。重慶智尊地產顧問機構總經理劉維屏認為,之前開發商要想獲得更高利潤,『囤地』是最好的選擇。但金融從緊後,開發商不得不變招自保,畢竟『此一時,彼一時』。
記者了解到,中海重慶公司在今年1月份與銷售部門簽訂『2008年經營管理目標責任書』中新增了重慶南濱路彈子石地塊的銷售任務,該地塊剛剛在4個月前拿下,現在就急於面市,出乎大多數市場人士的意料。中海地產重慶公司總經理石波雲表示,加速推出該地塊,僅僅是為了實現中海2010年領軍重慶地產市場的目標。『市場在變,開發的節奏也要變』。
但劉維屏透露,重慶彈子石這種『地王』級的地塊一般是分三到五期向政府交納土地出讓金,在宏觀調控後,加速開發可以盡快回收資金,打資金流轉的時間差,『一邊收錢一邊交錢』。
『被卡住了錢脖子後,誰都在想辦法。』劉智勇認為,萬科等地產龍頭近期實施的降價放盤,就是資金緊張的最好明證。『一方面是可以緩解流動資金短缺,另一方面也可以為今後繼續拿地籌措資金。』
對中小房企來說,加速開發更是救命稻草。『不動工就沒樓可賣,每天還要繳納各種費用。』重慶一家小型房產公司總經理告訴記者,現在從銀行基本貸不出款來,『如果不能及時開工,拖久了就會被政府收回,現在想辦法推盤,即使行情沒有去年樂觀,只求賣點算點。』他說,誰都明白喝水之前先挖井的道理。
『在各地樓市成交仍較低迷的情況下,開發商如此集中的放盤,可能會導致房價再度下滑。』劉維屏表達了他的擔懮。
但開發商顯然對此心中有所准備。『只要達到30%的銷售率,大多數開發商就能收回開發成本。』陳紅認為,以目前市場成交量逐漸回昇的態勢看,大多數新盤要達到這個銷售比例並非天方夜譚。『如果閑置過多,主管部門肯定不會坐視不管,宏觀政策自有調節。』她認為。
『跑得夠快就可以飛起來。』金融『從緊』之後,習慣了靠銀行資金生錢的開發商,開始意識到了現在是在與時間賽跑。
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