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數次創造『地王』神話的成都土地拍賣市場,新年後顯得異常冷清。
3月7日,中房集團以510萬元/畝(起拍價500萬元/畝)的價格贏得成都2008年新年『首標』,中房集團手中的牌子僅僅舉了6次。而去年9月20日,九龍倉(0004.HK)拿下成都成百家電地塊時,曾瘋狂舉牌239次,創下了72億元的天價。
同樣,新年後上海等地的首批土地拍賣也沒能掀起波瀾。地價似乎正如樓價的孿生姐妹一樣,選擇了觀望和回歸。倒春寒
中房集團這一次拿下的成都清波地塊,佔地90畝,雖然不算『黃金』位置,但中房集團只需支付4.6億元,樓面價僅為2148元/平方米。而去年成都住宅用地拍賣成交的平均樓面價是3129元/平方米。中房集團還是撿了大便宜。
同為西部經濟中心的重慶,該市土地交易中心公布的數據顯示,今年1季度,重慶公開出讓的10餘幅地塊樓面價大多在1000元/平方米以下,價格最低的一塊地的樓面價僅為333元/平方米。即使是去年開發商瘋狂搶地的廣東東莞,在3月初『首標』拍出時,樓面價也僅為1290元/平方米。
『這種低價成交的場面好久不見了。』3月7日,在成都土地拍賣現場,一位開發商預計,地價近期將持續走低,價格將回歸到去年年初以前的水平。其中的原因,他認為,主要是樓盤銷售不景氣,加大了開發商資金回籠的壓力,開發商拿地時變得更為謹慎。
『樓市回歸理性,土地市場也會受到影響。』在華夏證券地產分析師陶鋒看來,大量土地低價成交,甚至出現流拍,雖未出現明顯『拐點』,但卻稱得上是理性回歸。
上述開發商表示,金融從緊和打擊囤地的政策出臺後,拿地環節和後期開發環節的資金要求有了很大變化,『雖然競爭少了,但現在絕非拿地的最佳時機。』這筆賬
開發商唱戲不帶勁,地方政府搭臺乾著急。
『一些原定的拍賣計劃可能有所推遲。』成都市國土局土地拍賣中心的一位人士透露。據記者了解,推遲出讓的地塊,大多在曾誕生過『地王』的區域。以成都東大街15號地塊為例,原本定於本月12日開拍,但由於起拍價較高(1200萬元/畝),市場反映冷淡,不得不延遲到28日再拍。成都市國土局人士不願對土地拍賣市場的冷清過多表態,只說『一切按政策來。』
實際上,無論是去年中期的地價瘋狂期,還是今年新年後的地價低落期,身處土地流轉中心的地方政府都是進退兩難。
嘉聯地產土地研究師劉智勇分析,現行的土地經營機制產生了兩個相互衝突的政策目標。一方面,政府要提供住宅、商業用地來滿足居民居住及商業發展的需要,這個目標要求土地價格越穩定越低廉越好;但另一方面,土地出讓金是地方財政的重要來源,又涉及後期征稅,這個目標又要求土地價格不斷上漲。『在政績和民生面前,大多數地方政府選擇前者。』
據記者了解,2005年,為舉辦第六屆花博會,成都溫江區投入資金30億元以上。當年整個溫江區的財政收入纔7億元左右,這在局外人看來是『虧本買賣』。但3年下來,溫江光華大道周邊的地價從60萬?70萬元/畝,飆昇到600萬元/畝以上,整整翻了10倍。
地方政府在招商引資中同樣扮演了地價推手的角色。比如先低價吸引國際知名地產巨頭進駐,再借它們的名號抬高出讓底價。以規劃佔地3000畝的成都攀鋼廠地塊為例,新鴻基(0016.HK)在去年年底以1200萬元/畝的底價『受讓』其中百餘畝土地後,周邊的地價就被拉上了起拍價1200萬元/畝的臺階。
但故事到此並沒有結束。陶鋒透露說,地方政府與知名開發商合作抬高地價後,地方政府會對開發商進行對價返還。據說當初九龍倉以8800萬元/畝天價拿下成都成百地塊後,實際支付價僅為4400萬元/畝,這與之前機構估算的4000萬元/畝的合理價位大抵一致。當事雙方拒絕就此傳聞發表意見。懮郁期
不少業內人士認為,地方政府在算計土地這筆生意時,顯然對市場的承受力和宏觀政策的調控力有所忽略。
作為房地產開發成本中最大的部分,成交地價的高低及土地拍賣的冷熱,一直是樓市的重要風向標。企業拿地心態的改變,又反過來影響著開發用地的供應。土地頻遭『流拍』和地價走低,正在暴露地方政府拍地政策的操作弊端。
任志強便公開聲稱,華遠地產僅是去年12月,用於投標土地的保證金就超過了10億元,但最終一無所獲。『我2006年因為拿地交保證金的利息損失就多達6000萬元。』另一位不願意具名的開發商則向記者訴苦說,中小開發商要拿地,付出的艱辛常人難以理解。『從拿地、開工、預售、驗收,整個開發鏈條的各個環節都要公關,這些環節所花的費用並未因招牌掛而減少。』
上述開發商表示,如果這種冷清的局面繼續下去,那麼2008年的土地供應將可能面臨『土地流拍——新供地減少——地根更加緊縮——企業拿地更困難』的局面。
而陶鋒則擔心,地價回歸讓開發商和老百姓對未來樓市的預期更加悲觀。『開發商不買地,老百姓會認為開發商也不看好未來樓市,從而使觀望氣氛進一步加劇。』
世家機構分析,地價回歸將起到穩定樓價的作用。以中房集團新得的成都清波地塊為例,兩年後建成的樓面預期價大致在5500元/平方米,這與目前的周邊樓盤的價格大抵相當。
『土地市場的變化對房價的影響會在兩三年內逐漸顯現。』中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌則認為,近期各地土地流拍或底價成交的狀況,會使房價朝著降低的方向發展。
『開發商對前景的判斷不甚明朗的前提下,加速周轉手中現有土地,籌措資金再擇機拿地纔是上策。』劉智勇認為,目前,開發企業對於貨幣緊縮預期的擔懮超過了對地根緊縮下開發用地減少的擔懮。『開發商寧可承擔未來拿地更加困難的風險,也不願以高價拿地透支未來的資金,在這種狀態下,地價階段性回歸再所難免。』
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