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當前市場,供應比例嚴重失衡:高檔房雄霸了半壁江山,其比重之大、產量之高,已成規模;保障房在政策支持下也是整軍待發、聲勢浩大;唯有『夾心層』中檔價位房,其開發戰線不斷收縮,項目和產品已到了瀕臨絕跡的境地。市場開始預警:中檔房供應告急!
相應的,對於群體最龐大的中等收入購房族來說,中檔房一房難求,又何談挑選的餘地?買保障房條件不滿足,買高檔房負擔又太重,無奈,他們只能觀望和等待,這種觀望和等待的情緒蔓延開來,又反作用於房地產市場,對其形成壓力。
高價房緣何霸領市場
根據搜房網在售項目信息,記者對市區及周邊、塘沽、開發區進行了粗略統計,銷售單價低於5000元的項目只有四處經濟適用房,7000元以下項目10餘個,7000—8000元項目20餘個,8000—10000元項目40個左右,超過10000元的項目接近80個。若以單價萬元作為中、高檔房的分界線,那麼顯然這種供應比例是極為不合理的。
是什麼原因導致高價房如此霸領市場?業內普遍認為原因有四。首先,高價房主要集中在市區和開發區,這是由土地成本引起的。近年市區土地供應短缺,造成地價高漲,房價也隨之上揚。其二,不少公司渴望成為名牌企業,挖空心思爭做高品質項目,如果樓盤能一炮打響,企業自然就聲名鵲起。其三,高定價必然帶來高利潤,這是企業經營之本。其四是中檔房高價賣,合富輝煌研究部分析說,有些開發商自吹自擂做高檔項目,其實本身水平有限、技術又不過硬,最後造出一個東拼西湊、不倫不類的怪樓盤,單憑地段等稀缺資源也能賣出高價。此外,也不排除不少追逐高檔的消費觀念對市場的鼓動。
那麼,在高價房炙手可熱的同時,中檔房逐漸銷聲匿跡,變得一房難求,其中原因是什麼?
中檔房絕跡困境
橫看成嶺側成峰,關於中檔房,每個人都有不同的定義,每個時期也有不同的標准。依照通常理解,中檔房是指中等收入階層有能力購買的房子。記者發現,市民對中、高檔房的價格分界說法不一,認為單價是7000元、8000元、9000元、10000元的各佔一定比例。
中原地產研究部高飛認為,以工薪階層為主力軍的中檔購房者具有兩大特征,一是支付能力有限,二是由於工作需要,渴望住在工作距離近、生活便利的地方。而據統計,目前單價6000—8000元的商品房主要分布在東麗湖、空港、中北鎮、北辰、塘沽等區,個別鮮見於河北、河東;單價8000—10000元的商品房主要分布在中環沿線、開發區,只有少數在市內。也就是說,中檔房對購房者的兩個需求特征只能滿足一個,這就極大地壓抑了他們的購房欲望。一個原本規模最龐大、最渴望消費的購房群體,最終變成了一個無法消費、只能觀望和等待的群體。中檔房陷入了邊緣化,這個困境亟待解決。
今年2月,本市商品房成交量達到去年以來歷史最低,這給開發商鳴響了警鍾:高檔房過剩,中檔房緊缺,市場可以說『不』。那麼,啟動市場的鑰匙在哪裡?有人提出是價格。一些開發商認為,繼續漲價可以刺激市場。有些人則表示,適當讓利可以使顧客盈門。到底孰是孰非?
從暴利向薄利轉軌
在去年一次市調中中原地產發現,58.8%的被訪者當前只有一套住房,25%的被訪者沒有自己的住房,這說明在需求中自住改善型佔主體。專家表示,這類需求的特點是關注產品實質、忽視概念炒作、對項目附加的奢侈構件並不敏感。實際上,市面上很多高檔房已遠遠脫離了實惠。為了給那些他們並不感興趣的東西買單,購房者往往要拿出更多的血汗錢。
高飛認為,傳統的投資心理是買漲不買跌,但在一個投資佔比很低的市場結構中,開發企業在合理范圍內理性讓利是啟動市場的最好方式。如果能精確對准顧客需求,砍去不必要的成本,嚴密控制價格,必然會使購房者感到物有所值、甘心掏包。他建議早期一些土地成本較低的項目,可嘗試適當讓利啟動市場。
合富輝煌判斷,中檔房建設在未來兩年將逐步擴展,市場空白的出現與土地的收回制度將促使明智的發展商盡快轉型。業內餘洪濤認為,低價走量將是開發企業首選的變革策略。偉業顧問張雙楠認為,在各項開發成本居高不下的前提下,開發商要想在贏利和銷量之間取得平衡,推出總價較低的小戶型不失為一個明智之舉。
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