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2008年,大龍城樓盤競爭將更加激烈。在存量巨大、市場低迷形勢的持續中,龍城『超競爭』時代來臨。
據一些中介機構統計,2008年龍城住宅供應量將達到170萬平方米以上,住宅產品供應量偏多,供大於求,競爭激烈。據不完全統計,龍城住宅市場2008年已知的新增供應量為175.18萬平方米,加上2007年的存量房60多萬平方米,總體供應量將近250萬平方米,龍城住宅產品供應嚴重偏多。2007年,整個龍崗的住宅銷售面積低於171萬平方米,而2008年龍城的供應量就超過了240萬平方米,2008年龍城住宅銷售形勢嚴峻,競爭更加激烈。
公園大地三期、公元盛世第二批單位、風臨國際中心、依山郡三期、中央悅城三期第二批單位、玫瑰郡、水藍灣、閱山華府、瑞華苑、徽王府二期、奧林華府二期、君悅龍庭一二期將在2008年推出市場,龍城國際二期售樓處已開放,2008年中開售。深業·紫麟山一期別墅項目預計2008年下半年面世,萬科·千林山項目也預計2008年開盤。龍城2008年的巨大供應量已成必然,整個區域整體顯示為供大於求的局面。從區域和長遠來看,隨著龍崗道路的完善、『大運會』的臨近等利好消息,龍崗區域市場必將與深圳市場相融合,吸引龍崗以外的置業者到龍崗置業,從而平衡龍崗樓市供需。
龍城品牌開發商聚集,品牌之戰即將開幕。萬科、鴻榮源、中海、招商、佳兆業等深圳知名品牌開發商2008年匯聚龍城,濟濟一堂,品牌之戰在所難免。品牌開發商的聚集,使得龍城二級市場競爭愈加激烈。在這輪競爭中,品牌會起到決定性的作用。品牌所代表的是價值、素質和服務,誰能使品牌深入人心,誰就能獲得市場的認可。加之品牌開發商項目位置的資源稀缺性、產品的高端性和其他開發商的項目,激烈的競爭勢不可擋。萬科·千林山臨山看水;鴻榮源·公園大地地處龍城中心,龍城公園下,景觀、位置都屬上乘;奧林華府地理位置優越,緊鄰大運會場;公元盛世二期擁有相當成熟的配套;君悅龍庭、水岸新都、玫瑰郡等均為實力不弱。
2008年中心城住宅產品整體檔次較2007年有較大提高,高端產品之戰更加激烈。品牌開發商的聚集,必然使龍城的產品檔次有所提高。像萬科、鴻榮源、深業、中海等的項目均為高端產品,產品素質很高。2008年推出的項目,總體還是以大戶型高端產品為主,產品檔次在品牌開發商的推動下,檔次相應拔高,大戶型高端產品的競爭將會更加激烈。由於高端產品的稀缺性,其成交量相應不會太多。在高端產品量大、實力開發商聚集的情況下,開發商只有靠實力、品牌和營銷手段來解決銷售問題,龍城春秋戰國時代來臨。
價格分層,各層價格競爭亦趨激烈。隨著2007年下半年市場形勢的急轉直下,價格分層初露端倪:高端產品降價幅度小甚至不降價,普通產品價格大量縮水,不同產品類型開始針對不同人群制定相應具有吸引力的價格。在2008年,這種分層將會更加明顯。雖然處在『紡錘』一端的高端住宅為少數,但由於2008年龍城住宅供應量巨大,高端住宅也顯得『為數眾多』。同樣大小的蛋糕,強者多取,弱者少取,高端住宅的價格競爭也必將激烈起來。普通住宅價格,由於供應量的增大,各盤價格會有不同的震蕩幅度出現,競爭亦為激烈。
由於受到『90/70』政策影響,產品分層更趨明朗化,中小戶型為主流需求戶型。招商·依山郡三期、水岸新都三、四、五期,奧林華府二期,風臨域二期,共約70多萬平方米的建面受『90/70』限制,其高端性會受到一定的影響,90平方米以下的住宅將會增多,產品分層更加明朗。雖然可以進行戶型拼合設計,但相應的貸款政策(房貸新政)和政策風險(政府對拼合規避『90/70』態度未置可否)也會加大。從招商·依山郡、龍城國際推出的小戶型住宅上來看,小戶型仍然為2008年主流需求戶型,市場巨大。受『90/70』政策影響,2008年龍崗中小戶型銷量會有所提昇。
『超競爭』時代,是個競爭更加激烈的時代。以前的市場,從出發點到目標點,中間會經歷一些風浪,但在『超競爭』時代,這些風浪要遠遠多於以前的市場,達到目標點的行程將更加艱難。供應量巨大、品牌開發商聚集、高端產品競爭激烈、各層價格競爭劇烈以及產品分化趨勢的明朗化,讓2008年的龍崗市場更加動蕩。對於每一個開發商來說,市場風浪將會更多,達到目的更加艱難。『超競爭』,是對2008年龍崗市場的總括。
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