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各省、自治區建設廳,直轄市房地局(建委),中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會(自治區首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局,各國有商業銀行、股份制商業銀行:
為了加強房地產抵押估價管理,防范房地產信貸風險,維護房地產抵押當事人的合法權益,根據有關法律法規,現就有關問題通知如下:
一、房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案,完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統,為公眾提供便捷的查詢服務。
房屋權屬檔案和有關原始憑證的查閱,按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的有關規定辦理。
二、商業銀行在發放房地產抵押貸款前,應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定,或者由房地產估價機構進行評估。
房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的,應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議;由房地產估價機構評估的,應當向房地產管理部門司提供房地產抵押估價報告。
房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值,不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值。
三、房地產抵押估價原則上由商業銀行委托,但商業銀行與借款人另有約定的,從其約定。估價費用出委托人承擔。
四、房地產估價機構的選用,由商業銀行內信貸決策以外的部門,按照公正。公開、透明的原則,擇優決定。
商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員,應當具備房地產估價專業知識和技能,個得參與信貸決策。
房地產估價機構的選用辦法由商業銀行制定。
五、商業銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。
六、任何單位和個人不得非法乾預房地產抵押估價活動和估價結果。
七、房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則,嚴格執行房地產估價規范和標准,不得以迎合高估或者低估要求、給予『回扣』、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。
八、商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測,及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時,評估房地產抵押價值。
處置抵押房地產前,應當委托房地產估價機構進行評估,了解房地產的市場價值。
九、房地產管理部門要定期對房地產估價報告進行抽檢,對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師,要依法嚴肅查處,並記入其信用檔案,向社會公示。
十、房地產抵押價值評估應當按照《房地產抵押估價指導意見》的要求進行。
十一、違反本通知規定的,出相關部門按照有關規定進行查處,並依法追究有關責任人的責任。
附:《房地產抵押估價指導意見》
附:
房地產抵押估價指導意見
第一條為了規范房地產抵押估價行為,保證房地產抵押估價質量,維護房地產抵押當事人的合法權益,防范房地產信貸風險,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產估價規范》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,制定本意見。
第二條本意見適用於各類房地產抵押估價活動。
第三條本意見所稱房地產抵押估價,是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據,對房地產抵押價值進行分析。估算和判定的活動。
第四條房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等於假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
本意見所稱抵押房地產,包括擬抵押房地產和己抵押房地產。
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時,法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額,包括發包人拖欠承包人的建築工程價款,已抵押擔保的債權數額,以及其他法定優先受償款。
第五條房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。
第六條房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的,應當回避。
第七條從事房地產抵押估價的房地產估價師,應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。
第八條委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所必需的情況和資料,並對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。
房地產估價師應當勤勉盡責,了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況;必要時,應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。
第九條房地產抵押估價目的,應當表述為『為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值』。
第十條房地產抵押估價時點,原則上為完成估價對象實地查勘之日,但估價委托合同另有約定的除外。
估價時點不是完成實地查勘之日的,應當在『估價的假設和限制條件』中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致,並在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
第十一條法律、法規規定不得抵押的房地產,不應作為抵押估價對象。
第十二條房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。
第十三條房地產估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優先受償權利等情況的,房地產抵押相關當事人應當協助。
法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄,應當作為估價報告的附件。
第十四條房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘,將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照,全面、細致地了解估價對象,做好實地查勘記錄,拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。
內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由於各種原因不能拍攝內外部狀況照片的,應當在估價報告中予以披露。
實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。
第十五條在存在不確定因素的情況下,房地產估價師作出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,不高估市場價值,不低估知悉的法定優先受償款,並在估價報告中作出必要的風險提示。
在運用市場比較法估價時,不應選取成交價格明顯高於市場價格的交易實例作為可比實例,並應當對可比實例進行必要的實地查勘。
在運用成本法估價時,不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤,不應低估折舊。
在運用收益法估價時,不應高估收入或者低估運營費用,選取的報酬率或者資本化率不應偏低。
在運用假設開發法估價時,不應高估未來介發完成後的價值,不應低估開發成本、有關費稅和利潤。
房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的,應當優先選用;不選用的,應當在估價報告中說明理由。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||