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『拐點』之爭、高低與否之爭、合理與否之爭等令房價問題擾亂億萬民眾之心;房價持續瘋漲、房價居高不下、國人尚無理性的房屋消費觀(投資觀)令中國房市仍然處於非理性狀態;房產供應方不顧社會和諧仍以追求高額利潤為第一要務、政府官員仍以穩定房價作為房產調控目標等令中國房產市場理性化進程步履維艱。所有這些,令當前房市形成一團亂麻,一團剪不斷、理還亂的亂麻!
原因何在?本人認為問題在於,我們在看待房價、進行房產調控時,將房市所有產品籠統對待,沒有對其進行合理界定,導致沒有看清市場供應產品缺失激發了大量非理性需求,從而引發的市場供求嚴重失衡。
我們都知道,在房產之外的消費領域,鮮有對某種產品價格高低有熱議的。比如,江詩丹頓、勞力士等名表價值不菲非一般人能購買;勞斯萊斯、奔馳、寶馬等名車售價昂貴非等閑人能享受;夏奈爾、范思哲、阿瑪尼等名牌服裝價格高昂非一般人能消費得起。可沒有人說腕表、汽車、服裝價格高得離譜,究其原因,這些領域的消費品都有其明確的定位。無論是腕表、汽車還是服裝,高價位的產品是奢侈品,除此之外還有中、低價位的消費品。我們看到腕表有幾十、幾百、幾千元不等的產品;汽車有幾萬、十幾萬、幾十萬不等的產品;服裝有幾十、幾百、幾千元不等的產品。在這樣的產品供應體系下,每個人都能買到適合自己需求的產品,對所在消費領域的價格不再敏感也就是清理之中的事了。
反觀房產市場,房改至今,房市所供應的產品,在一線城市其價格動輒上百萬、幾百萬甚至上千萬,其定位是豪華、精英人士居所,二、三線城市的房價收入比也大多超過10。可以毫不誇張地說,稱目前房市供應產品為奢侈品實不為過。而適合中、低收入群體的房產消費品卻沒有形成供應規模。在這樣的市場供應狀況下,眾多本不具備目前房市產品消費能力的人因懼怕房價再上漲而通過借貸擠入購房者行列,這些人在給原本瘋狂的高房價火上加油的同時抱怨房價高也就是極正常的事了。故此,合理界定住宅產品為當前中國房地產急需解決的問題之一,因為,合理地為住宅產品定性利於理清房市亂麻,利於房市向健康有序的發展通道邁進,利於消費者明確自己的消費需求從而樹立理性的房屋消費觀,利於房產供應方細分市場、細分需求進而制定適當的銷售策略。
那麼,在現階段,如何合理界定中國房市的住宅產品呢?對不同性質的產品應采取什麼樣的策略呢?本人試分析如下:
一、高端消費品(奢侈品)。目前開發商所開發的高價商品房均可定位為高端消費品或曰奢侈品。這些產品具體表現在高總價、高單價、高定位、高品質(盡管大多名不符實),其兼具投資與居住功能,對購買者所擁有的套數及買賣時限不必加以過多限制。對於這些產品,政府不必再試圖穩定或平抑其價格,由市場規律左右其價格波動即可。對於這些產品的供應主體(開發商),政府不必加以扶持(嚴格房產開發、銷售期間及個人買房的貸款投放)和設置過多限制,讓其獨立行走、自由發展。
二、中、低消費品。目前政府主導的經濟適用房、限價房及部分開發商推出的中、低價位商品房可定位為消費品。這部分產品將在很長一段時間內佔據絕對多的市場份額,也是政府要重點發展和扶持的產品。這些產品的具體表現是低總價、低單價、小戶型、結構緊湊,主要滿足居住功能。對於這些產品,政府有必要采取適當的措施穩定其價格、扶持其發展、限制其投資與投機。在土地供應、貸款投放、稅收方面給予優惠政策,鼓勵這些產品的開發與投放。
三、生活必需品。據相關資料,美國人有超過60%的人選擇租房,而在我國城市居民中,京滬穗34.4%的受訪者現在租房住。由此可以看出,我們應大力發展可供出租的住房,以期滿足民眾安居的心理需求。因而,目前政府主導的廉租房及企業、個人、機構所推的低價出租房(經濟租用房)應定位為生活必需品。政府應在土地供應、貸款投放、稅收等方面給予優惠鼓勵這些產品的開發與投放。對個人出租住房可適當減免相關稅費,鼓勵房屋出租市場的形成與發展。
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