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按照正常的樓市銷售慣例,每當北京三月春風似剪刀時,京城各大售樓處的銷售人員門早已磨好刀、擦好槍等待項目開盤,時刻准備對那些熬了一個冬天,迫不及待來售樓處看房的人們下『刀子』。然而今年的北京,雖然3月已經過去了三分之一,但是樓市『回暖』的跡象卻絲毫未顯現,樓價非但未漲,反而出現了早春『打折風』,但是折扣的春風交易量卻不增反減,真正是開發商的『熱臉』貼上了購房者的『冷屁股』。
從去年『十一』黃金周結束後開始,由於房價暴漲脫離人民收入現實,加上二套房金融新政、數次加息的『溫水煮蛙』的效應累計,北京乃至全國的樓市徹底陷入觀望,買賣雙方進入長時間的拉鋸戰。一時間,開發商捂盤惜售,更有甚者,很多項目售樓處乾脆關門大吉,利用樓市清淡季,組織銷售人員游山玩水,調養身心,待來年收獲新輝煌;而購房者,由於國家實施新一輪宏觀調控讓其看到房價穩定甚至有可能下調的希望,因此持幣待購。
05年出臺國八條政策時,在房地產界引起的觀望期是半年左右,樓市隨即迅速復蘇,房價重新進入上漲通道;而06年出臺的國六條政策市場的觀望期延續了四個月左右。那麼07年10月迄今的第三輪觀望期到目前為止,時間已經過去了將近半年,然而樓市的觀望並沒有看到結束的『曙光』。在此背景下,一些開發商尤其是資金鏈比較緊、資金壓力較大的開發商不在『穩若泰山』了,紛紛利用春節推出促銷折扣手段,希望能夠借此吸引購房者的目光,加快銷售速度,但是從效果來看,購房者並未買帳。
現在來看,無論對於賣家的開發商,還是對於買家的銷售者來講,3月和4月已經成了他們心中的一道坎,在這場曠日持久的樓市博弈中,誰能笑到最後,取決於3月『大決戰』。如果開發商重新掌握樓市主動權,那麼下半年他們的日子一定會好過許多,也許在奧運經濟、人民幣不斷昇值、國家緊縮型貨幣政策的『松動下』,樓市價格繼續上昇。
而買房人如果在接下來的3月『決戰』中,繼續冷眼旁觀,絲毫不為開發商的任何『忽悠』所動,那麼今年的房價和開發商一樣,面臨更大的壓力,相信重壓之下,開發商雖然不會大幅度讓房價『明降』,但一定會采取更多的、讓利程度更大的促銷手段,那麼無疑購房者將得到更多的實惠。
從開發商來講,他們對樓市未來之所有充滿信心,相信最終的勝利者肯定屬於他們,我想最重要的信心之源來自於三點:一是對未來市場充滿信心,因為從目前來看,市場的剛性需求依舊大量存在,購房者不是徹底不買房,而是因為受政策影響暫時不買房;二是由於06、07年房價大幅度上漲,大多開發商獲利豐厚,短期內開發企業的資金尚足以支橕,不會出現資金短缺問題;三是針對08房地產調控,尚未明確信號表面政府要繼續出臺強硬政策打壓房價,相反不斷有官員出來闢謠:『說房價既要保證不能繼續猛漲,也要避免暴跌』,『物業稅兩年內不可能征收』,上述言論無疑給開發商吃了一顆『定心丸』,讓其有了與購房者繼續『纏斗』下去的本錢。
購房人繼續選擇觀望的本錢則來自於以下兩方面:一是在高昂的房價面前,自己的口袋實在『囊中羞澀』;二是政府出臺的宏觀政策,讓起看到房價穩定甚至下降的希望,同時保障住房尤其是限價房在08年就將正式入市,因此很大一部分人群看到買便宜房、買限價房的曙光。
3月份,隨著兩會的召開,相信國家針對房地產的一系列政策將逐漸明朗,而買賣雙方的博弈也將進入到最後的『肉搏』。最終是以購房者的放棄觀望,重新加入到購房大軍中,以開發商的勝利告終,還是以開發商放棄抵抗,選擇大幅度的降價賣房,讓購房者得到實惠,使得樓市拐點真正到來?從目前來看,爭斗雙方的任何一方都未佔到便宜,雖然樓市很多項目實施促銷,但買家在其中也未得到真正的實惠,更多的可以理解為是開發商的一種『以退為進』的斗爭策略而已。
博弈結果也許就在不遠的未來,讓我們拭目以待。
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