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股市有個著名的詞叫做多空博弈,意思是說樂觀者、謹慎者、悲觀者之間展開拉鋸戰,各方力量強弱最終決定股市走勢。房價不會像股價那樣起伏不定,但是樓市跟股市一樣,多空博弈的力量此消彼長,時刻存在。
最近一段時間,杭州各開發商心態各異:有人急吼吼地要趁著行情好加快開盤;有的卻反而變得慢條斯理;有人對未來走勢感到迷茫;有人卻堅定地看好後市……開發商的心情著實有些復雜。
近日,有讀者致電本報,抱怨說以前看中的一個樓盤遲遲不開盤,他打電話去問,售樓小姐的回答千篇一律,每次都說快了快了,但就是遲遲不動。
他很苦惱地告訴記者,怎麼沒過幾個月,開發商的心態突然變這麼好了?他們老是延遲開盤,到底是為了什麼?
記者近日以購房者的身份,打電話到該樓盤的售樓中心。以下是記者與售樓小姐的一段對話。
記者:請問你們的樓盤什麼時候推出新房源?
售樓小姐:可能下個月吧。
記者:怎麼又延遲了?好幾個月之前你們就一直說要推的。
售樓小姐:因為我們一直沒有拿到預售證。
記者:那現在拿到了嗎?
售樓小姐:沒有。
記者:那什麼時候能拿到?下個月能確定嗎?
售樓小姐:不能確定。
記者(無可奈何地):你們一直遲遲不開盤,是不是因為市場行情比較好?
售樓小姐(笑):主要也是房子賣得比較好,我們不怎麼急。
記者:現在可以預定了嗎?
售樓小姐:不行,你到售樓處來也只能登記一下。
記者:排隊的人多嗎?
售樓小姐:很多的,每套房源都有人在排隊。
記者(追問):那房價會漲嗎?
售樓小姐(坦言):原來定的價格是1.5萬元/平方米,現在肯定至少要1.6萬元/平方米了。
……
隨後,記者在采訪過程中了解到,按照正常的開發進度,並且距離前一次開盤時間已經很久的事實,該樓盤應該早已達到了領取預售證的條件。該樓盤頻頻推遲開盤時間的惟一解釋,就是開發商對市場非常看好,等到客戶積累足夠多了,形成哄搶的印象,從而提高房價,實現銷售收益最大化的效果。
那麼,杭州的房子真的又重新『吃香』到了這種程度?
購房者困惑
樓盤為何遲遲不開
樂觀開發商
惜售心態重回樓市
開發商突然變『牛』的情況,顯然不只是杭州一個城市。
近日有媒體報道,北京、上海、深圳等城市突然出現嚴重的『樓荒』,具體表現為樓盤已達預售標准不辦理網上認證、不申請預售或已辦理網上認證未在規定時間內申請預售;已取得預售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售,導致實際入市樓盤跟計劃相比大為減少;以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等……許久不見的開發商『惜售』、『暗箱操作』等行為有重新抬頭之勢。
這樣做的結果,是市場中形成了供不應求的印象,大量購房者認為房價將繼續大幅上漲,導致不少人盲目下單。
而在杭州,這種現象也已經初露端倪。
杭州一位購房者這樣訴說他的購房經歷:之前售樓小姐會熱心地定期給他打電話,但是最近一段時間,他主動打電話去問房源情況,售樓小姐態度明顯變得冷淡,並且基本上都說房源已經沒有了。但是他在杭州透明售房網上看到,這套房源顯示『可售』。明明有房子,為什麼說沒有了呢?這中間是不是有貓膩?他百思不得其解。
對此,一位不願意透露姓名的開發商坦言:最近公司的樓盤銷售速度其實不快,但這並不是說沒有客戶,而是開發商有意為之。公司基本上控制好每個月賣多少房源,等到賣完這些房源,那就提價接著賣,所謂『願者上鉤』。
記者在采訪過程中了解到,雖然幅度有大有小,但近段時間杭州許多樓盤都已悄悄提價,或者正在醞釀提價。而針對旺盛的需求而興起的『炒樓花』現象,也偶有發生。對此,杭州一位知情人士表示,『有所耳聞』,隨後加上一句『這真的不太好』。
透明售房網
6月再迎開盤高峰
與這些信心滿滿的開發商形成鮮明對比的是,杭州許多開發商對未來卻不是那麼確定。最有說服力的是數據。
杭州透明售房網顯示,5月杭州主城區拿到預售證的房源數是25批,餘杭區為23批。這些樓盤包括三華天運、清泰南苑、西城年華、海天城、瑞立中央花城、錦繡江南花園、雲溪香山嘉苑、春江時代花園、親親家園·幸福裡、紅苹果、嘉泰馨庭、方正信步閑庭、南岸晶都花園、賀田尚城和萬家花城等。
而6月份截至到20日,杭州主城區拿到預售證的房源數是15批,餘杭區為13批。它們包括鈦合國際大廈、水印城、金色海岸、嘉泰馨庭、廣宇西城年華、南岸晶都花園、彩虹城、金桂大廈、魅力之城、陽光華城、伊薩卡國際城、四季名門城市公寓、親親家園·幸福裡等。加上接下來還沒拿出預售證但有推盤計劃的樓盤,6月份的數據極有可能與5月份旗鼓相當,而5月份向來是樓市的開盤旺季。
尤其值得一提的是,這其中有些樓盤,同時出現在兩個月裡的就至少有3個,甚至還有樓盤同時出現在一個月內。同一個月開盤2次,並且所推房源還不在少數,這不能不說明開發商的急迫心理。
一位臨平的開發商在接受記者采訪時斬釘截鐵地表示:有房當然要盡快賣。當聽說有開發商捂盤不賣,他表示沒必要,在這種形勢下能多賣就多賣。他認為『明年市場難說』,『手上有現金纔是硬道理』。
謹慎開發商
該開盤時就開盤
這位開發商所指的『這種形勢』,是很多開發商目前時時警惕的國家宏觀調控政策,這讓不少『膽小』的開發商有『如履薄冰』的感覺。
一位房地產公司的營銷老總這樣形容他的工作:每天都要仔細瀏覽各個媒體的新聞,看看有沒有什麼政策出來。他坦言目前讓開發商最為擔心的並不是房子賣不賣得掉,而是什麼時候又來政策調控。
記者在采訪中發現,大多數開發商對後市看好,但這基於『如果沒出什麼政策』,許多人明確表示『市場太過火爆』、『有點擔心』、『有這個感覺』。
而顯然,開發商的擔心並不是杞人懮天。就在前段時間,建設部等八部委聯合對5月房價漲幅較快的城市進行調查,以摸清5月房價快速上漲的真正原因,其中『非市場、非正常的因素』成為本次調查的關注重點。業內人士表示,如果市場上人為炒作因素真的很重,不排除有進一步深入調控的可能。
對此,很多開發商認為,樓市目前雖然成交活躍,但是還是按照開發進度和客戶積累程度,『該開盤時就開盤』比較好。因為如果開發商想在房地產行業做大做強,那麼懷著一顆為老百姓造出好房子,不刻意謀求暴利的平和心態是很重要的。終究在房地產發展歷程中,行情只是一時的,最後靠的還是實實在在的產品。
後市研判
具體產品具體分析
對於目前樓市中存在的開發商人為捂盤的現象,一位蕭山的開發商表示,這對於那些想要在房地產行業繼續做下去,有後續項目,或者後面還有很多房源要推的樓盤來說,顯然是不合適的,因為靠單個項目提點價格多賺點錢,也不是長遠之計。
他表示,那些目前有捂盤行為的樓盤,可能因為公司已經沒有後續項目,而拿地成本越來越高暫時手中無地的;或者開發商計劃乾完這一票走人,盡可能利益最大化的;或者是這個樓盤具有獨特資源,在市場上屬於稀缺產品,有資本『惜售』的——但顯然並不是所有的樓盤都有這樣的素質。
旅游房產營銷總監陳宇舟在接受記者采訪時表示,樓市整體火爆,但個盤表現依舊有別。具體表現為本來銷售就比較好的項目銷得更好,而本來表現不佳的樓盤也只是略有起色,一些競爭比較激烈的區域,根本還沒到松口氣的地步。
一位三墩的開發商則表示,他們下半年計劃要推10萬平方米的新房源,而該公司上半年的推盤房源僅為4萬平方米。雖然看好後市,但這位開發商顯然內心並不平靜:因為下半年這批將推的房源大多是90平方米左右的小戶型,雖然說這類房源目前市場上相當受追捧,但是等到九十月份,大量符合『90/70』新政的房源即將上市,屆時這批房源到底會不會像之前那麼受寵,也就不那麼樂觀了。
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