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如果說從去年十·一以來,珠三角樓市乏善可陳,那麼普遍的租金上漲則是市場近期的反映;如果說剛性需求有其可爭議的地方,那麼租盤的放量成交則是其中的一個注解。如果說,樓市買賣的供求關系有著太多的假相,那麼租賃市場則是樓市的先行真實指標。
深圳樓市在過去的一年裡,租金大概普遍上漲,幅度在10—20%之間,以中小戶型為主。豪宅由於前兩年放量供應,加之租戶有限,上調並不明顯,但近期租賃成交量亦開始上昇。
我們知道CPI(消費物價指數)並不包含物業買賣的價格因素,也就是說溫總理所提的目標將今年CPI控制在4.8%左右,針對房地產而言,直接相關的就是物業租賃的價格。
由於控制CPI上漲是今年的核心任務之一,看來廉租房來的正是時候。只是擔心廉租房的量和速度能否如期所至,這也是今年乃至今後一段時期內住房問題的主要看點。
一、廉租房的建設,怎樣纔能緩解拆遷難題?
有人說『釘子戶』推動了房價上漲,原因是拆遷成本提高,這個推論似是而非。舊房,尤其是產權不完整的『城中村』,之所以演變為『釘子』主要源於要討一個更高的賠償。什麼是『更高』?其基本的比較基礎是目前舊房子的租金還原價值。只要預期租金會上昇,他就不願意折一賠一,而損失將來房子可能以商業門市房出租而帶來的更大收益。
大規模廉租房建設可以緩解低收入人群住宅的租價上漲,但是必須清楚地看到,『城中村』和舊房不只有著地理位置的優勢,這意味著交通和時間的節省;同時也有著配套齊全,商業林立和生活方便的優勢。而這些同樣對低收入家庭非常重要。
記得,十年前就曾有過深圳市政府推出『桃源村』微利房而申請數目不足的例子。因此,不是簡單的房子即可解決問題,對此要有充分的公共配套和足夠的商業、就業支橕。
只有形成對舊房的替代關系,纔能達到真正廉租的目的,否則達不成平抑租金上漲的影響。
二、租金上漲,如何影響房價?
這是房地產估價原理中早就明確的——價值還原法,物業的價值取決於租金的回報。可是現實中我們經常看到,有些城市,有些戶型租金回報很高,但房子的價格並不上漲;有些城市,有些戶型租金回報很低,但房子的價格漲得很快。似乎,『租金還原法』完全失效了。
市場上落,當然還有一個重要的因素,那就是『預期昇值率』,即物業價格=物業價值(租金還原率)+預期昇值率。這個預期與市場的氣氛緊密相關,比如去年初,大家都預期好,而今年,預期就會有很大的爭議。
中國人偏愛住房的『擁有感』,這是另一個重要因素,這個偏好也是體現在物業的價值中的,因此在主要市場中物業價格遠高於租金還原價值。
我們知道,經濟適用房和『雙限房』是不能讓業主購買之後進入租賃市場的,也就是說經濟適用房和『雙限房』解決了『擁有感』但不能直接衝擊市場的租金。而是,通過一批租客從租賃市場中退出,變為擁有部分產權,從而間接平抑租金上漲。這樣,保障性住房的定價和供應量就成為了關鍵。
城市中,到底有多少人在租住房子?他們是什麼樣的人?由於我們的租賃合同並無統一的備案制,具體數目並不十分清楚,要改善目前這種心中無數的情況,就需要降低目前的高額租賃管理費,使潛伏的租賃合同『浮出水面』纔行。
每個城市情況不同,但大多數可以估計。以深圳為例,商品住宅大概平均20%出租率,舊有公房和城中村大概平均90%出租率,以深圳商品住房與非商品住房1:1面積計,以非商品住房單位面積小,容納人口多出30%算,則深圳租賃人口數比例在6成以上。
這麼宏大的量,就受到租金上漲的直接影響,而保障用房如不提前排期,合理定價,就給人以杯水車薪的感覺。
租價上漲,確實是值得關注的信號。
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