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有消息稱,包括北京在內的多個城市正在研究一種『經濟租用房』方案,以期幫助中等收入家庭解決住房問題。無論是從歷史還是從現實看,經濟租用房顯然含有經濟適用房的基因,但從經濟適用房到經濟租用房,則不僅是產品形態的變化,更體現了政府提供住房保障的新思路。
經濟租用房和經濟適用房面對的實際都是中等收入家庭,經濟適用房從『中低收入者』變為『城市低收入家庭』只不過是去年8月『24號文』之後的事情。在此之前,經濟適用房主要是面向中低收入者,但顯然中等收入者在購買能力等方面更有競爭優勢。由於經濟適用房建築本身的高標准和轉手倒賣的高利潤,甚至引發了開著寶馬住經濟適用房、倒賣房號等弊端,經濟適用房制度不改革,基本已經沒有出路。經濟租用房,顯然是經濟適用房制度改革的路徑之一。
經濟租用房和經濟適用房的最根本的區別在於產權分配的不同。經濟適用房從完全產權到有限產權,仍然是一種基於產權的政府補貼方式,等於政府幫助購房者購買了產權,或者稱政府贈與或補助了部分產權。這種補貼方式,對社會公眾而言具有一定程度的不公平性。政府補貼應該給與那些最需要補貼的群體,或者說最困難的群體應該得到最多的補貼份額。但是根據住宅保障的『三條線』,最困難的城市低收入者只能得到沒有產權的『廉租房』,而中等或中低收入者卻獲得了政府補貼的產權,僅僅從制度設計上,就存在著一定程度上的倒掛現象。
對政府部門而言,經濟適用房更是一種不可持續的住房保障形式。任何一種社會保障形式,都需要積累和可持續發展,比如養老、醫療等社會保險,都有一個積累的過程,運作得好,甚至可以盈利。但經濟適用房不同,它相當於政府把應得的土地收益作為補貼,一次性地轉移給了購房者,在這一過程中,政府積累為零。因此,政府永遠都需要大量投入,並且投入永遠跟不上需求的腳步。
從住房保障的本質上看,住房保障只能解決居住問題,並且是在一定時期內的暫時的居住問題。產權不能贈與,只能通過市場去購買。一個現代政府並不是保姆型,而是服務型,既要通過對居住困難的保障維護居住的權利,又要具有相應的手段鼓勵公民去通過勞動獲取收益,通過市場購買自己的房屋產品,如此,纔能公平與效率兼顧。
我們看到,經濟租用房這一方案正是這種思路的反映。經濟租用房只租不售,政府的投入在這方面可以形成積累,對租住對象的收入限制可以使補助對象不斷更新,形成真正的補貼機制。同時,由於無法從產權轉移、出租中獲益,權利尋租、炒買倒賣等現象將消失或減少。
從某種角度上講,基於產權的經濟適用房實際上仍然具有某種『福利性分房』的歷史烙印,從經濟適用房過渡到經濟租用房,可以看做對這種思維沈淀的徹底擯棄。這種思路如果能夠得到貫徹和發展,不僅對住房保障本身的建設有利,而且對現代型政府的建設同樣具有積極作用。
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