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如果說選擇好合適的物業是成功置業的第一要素,那麼,一份詳盡的購房合同是讓你『美夢成真』的充分保障,沒有『白紙黑字』的約定,一切承諾都有可能成泡影,房子也許會成為你心中『永遠的痛』,所以有人感觸道『選房需謹慎,簽約更重要』——(引言)
總結購房人近來的諸多教訓,在合同簽署過程中經常會在以下環節遇到麻煩:
1.開發商雖然采用『北京市國土資源和房屋管理局監制』的統一合同文本,卻已將其中很多空白部分填完,而且不讓購房人新增『補充條款』,購房人只有簽字蓋章的份兒;
2.合同中約定開發商違約的賠償比例過低,或對購房人的約束明顯比對開發商的嚴格;
3.不可抗力范圍過泛,例如有開發商約定:『不可抗力是指但不限於開發商不能預見的情況』,這相當於一種無限排除,對購房人顯失公平;
4.交房時總建築面積不超過誤差范圍,而套內面積縮小、公攤面積增加,買房人『啞巴吃黃連』,有苦說不出;
5.承諾的規劃、設備設施變更,如綠地減少、潔具或電梯品牌改變等;
6.交房條件約定不清,交房時一片工地,燃氣、電話、衛星電視等不能及時開通;
7.物業服務、車位收費沒有約定或約定不清。
碰到以上的情況,先別著急,更不應該『委曲求全』,不妨考慮使用幾下招數:
第一招:文本合同中的空白部分應是開發商和購房人雙方真實意思的表示,需要雙方共同協商簽定,因此,你完全有理由拒絕發展商的『越俎代庖』;
第二招:在簽約過程中,有些項目由於銷售火爆或開發商對後期開發沒有信心,拒不讓購房人簽補充協議,對此,購房人應有清醒認識:簽署補充協議是開發商和購房人雙方的權利;另外,凡是不讓簽補充協議的大多是因為開發商無法或沒有足夠信心兌現承諾,對此,購房人應事先明悉,不該事後抱怨;
第三招:將售樓廣告中或銷售過程中開發商口頭承諾的內容(當然最好能有規劃文件的復印件)簽進合同,如開發商不配合,也一定要盡量爭取將你在意的幾點事項,如『涉外租賃權』、『產權證辦理』、『學校建成日期』、『樓下的綠地』、『車位』等特別給予書面約定;
第四招:為避免公攤面積增大、戶內面積減小,而面積增加值又在誤差范圍內的情況發生,對於面積差異的處理宜選用合同文本第二項,雙方最好就此協商好解決辦法,如『公攤面積超過多大比例開發商不得再要求購房人付款』,『戶內面積縮小多少比例開發商要給予補償,如何補償』等;
第五招:詳細約定交房條件,如提供竣工驗收備案表、小區道路暢通、社區環境良好、水電開通等等;
第六招:開發商約定的違約賠償標准一般較低,多為銀行存款利率,建議購房人要求改為『按個人住房商業貸款利率』,以示公平;
第七招:將『不可抗力約定』條款中『包括但不限於』的『但不限於』刪去,並最好約定『當確因市政原因延誤交房時,應提交有關部門的證明文件』;
第八招:開發商是無權就物業管理作出承諾的,所以,在合同中約定物業管理費的意義並不大重要的是,要在簽定購房合同的同時要求開發商出示經小區辦備案的《物業管理公約》;
第九招:先別急著簽合同,把開發商提供的合同復印件拿回家仔細研究,如有條件最好聘請專業人士幫忙,至少自己要按條款逐一試算、試想——當每一項條款開發商執行不利時,合同中是否已約定處理辦法,約定的內容、賠償是否讓你滿意,而千萬不能只約定『不能怎樣』、『應該怎樣』,卻沒有約定處理及賠償細則。有時『先小人後君子』是非常必要的——這招是絕招。
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