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本報近日刊發了律師秦兵擬定的《住宅買賣合同補充條款》後,引起讀者強烈反響。近日記者對相關人士進行了采訪。
-補充條款為買家提供談判機會
擬定了204條購房補充條款的秦兵律師認為,這些補充條款,不可能所有的條款都能夠達成協議,作為消費者代理律師,要將所有的情況准備出來,給消費者與開發商一個選擇的機會,這對於消費者很重要,因為他們沒有機會獲得第二次機會,一生的積蓄大概只能購買一次;我們不想讓我們的客戶在購買房屋後的幾十年裡陷入到爭議與訴訟中去,至少讓他們感覺到利益能從合同上得到保障。
在使用這份補充合同時,都是向雙方提出平等的建議,對於其他每一項條款,都要說明其內容目的與風險性,使消費者能夠與開發商進行談判,給雙方共同協商提供一個機會,不能夠達成協議的就去掉,能夠達成協議的就保留下來,在具體個案中,這個談判過程有時是很復雜和漫長的,最多的經過近兩個月的談判纔有結果。
-補充條款內容難進合同
目前,購房簽約過程中,購房者要求加入補充條款往往被開發商拒絕。在刊登律師所擬204條購房補充條款後,很多讀者致電本報反映,204條補充條款所列內容有很強的提示作用,給購房人與開發商進行購房合同談判提供了維護購房人利益的注意事項。近日,記者跟隨一位已經簽訂認購書的購房人來到某樓盤簽約,當這位購房人拿出204條補充條款准備與售樓小姐逐條進
行協商時,售樓小姐立即找來售樓處負責人,該負責人滿臉堆笑,但表現出堅決的態度:『我們不能按照204條補充條款內容與您簽約,我們一般僅以目前標准購房合同文本進行簽約,您的條件我們無法協商達成一致。』由於雙方沒能簽訂《預售契約》,該購房人只能放棄購買該樓盤,從開發商處拿回定金。
-不規范的市場使賣方不願接受補充條款
作為交大家園的開發商,北京東和嘉業房地產公司銷售總監張先生表示,204條補充條款的亮相,是房地產走向規范化的一步。前幾年購房合同文本很不規范,經常是開發商自制合同,買賣雙方據此進行簽約。之後政府對合同進行規范,目前采用的格式合同已經有很多可供選擇協商的條款,這些條款必然引出標准問題,也就是按照什麼樣的補充協議進行談判,在合同中保障雙方的合法權益。由於當前房地產市場處於不規范狀態,開發商在進行開發操作中,由於各方面原因,存在很多不可預見性,開發商無法控制。在樓宇交付給購房人時,與開發商在簽約時所預期的樓宇狀態有一定差距,這些差距有些並不是開發商原因造成,一味把責任推給開發商有些失之公平。這也是造成開發商不願簽訂補充條款的原因。最近很多樓盤出現糾紛,與當初在合同中約定不明確,交樓時雙方溝通不夠有很大關系。交大家園開發商前一段時間專門與准業主們開了交流會,就樓盤建設過程中的事項與准業主代表進行交流,聘請這些准業主監督,如果遇到設計更改等問題,與准業主充分協商,使這些准業主逐步了解建設中的期房與將來交付的成品房之間是否存在差距,開發商在此過程中是否按約定進行建設。這樣的交流有可能起到比單純合同條款約定更有效的保障開發商與購房人利益的作用。
-補充條款引出律師代理簽約話題
『購房人與開發商就購房事項進行簽約嚴格來講是一種法律行為』,北京隆安律師事務所主任律師李京生這樣認為。『從法律角度看,房地產構成復雜,目前市場上又多是期房。加上購房人多數沒有經驗,房地產相關知識與法律知識缺乏,顯然對數額大、程序復雜的房地產買賣不能很好地把握。房地產專業律師以辦案經驗和相關案例總結的該204條補充條款,盡管有一些不完善之處,但作為一個購房人的參考,有一定價值。必須認識到,204條補充協議所列內容,不具有簽約按此協商的強制力,開發商不按這些內容與購房人協商,不違反法律規定。』李律師表示,律師代理購房人簽約,能夠更好地在合同中維護購房人利益。隨著房地產市場的逐步發育成熟,律師所作為中介機構必須參與市場交易,代理購房人簽約是一個趨勢。在房地產市場發達的國家和地區這種做法已經成為政府規定。
據悉,有關律師正在加緊修改、完善204條補充條款,並進行逐條解釋。相關內容讀者可登錄網站www.house2008.com。(劉新雷)
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