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塘沽區住宅熱點區域凸顯
上北區域、胡家園和津塘公路兩側、新港將成為住宅供應熱點區域。上北區域項目集中,其中絕大多數是老項目的二三期產品,未來兩年都將是供應量較大的熱門區域。新港未來將向高檔住宅集中區方向發展。
開發區今年將有幾個高端新項目面世,但是總體供應量將呈現逐年減少的趨勢。高端產品比重加大是今年開發區住宅市場的顯著特點。以萬通華府、清谷為代表的高端項目,預計單價和總價都將刷新開發區原有高端產品的紀錄。
今年濱海新區住宅項目價格仍將上漲,但是預計漲幅將低於去年,整體漲幅約在15%左右。開發區作為濱海新區的核心區域,地位重要,優勢明顯,供應量日漸稀缺,幾年內漲幅都達到了30%以上,預計今年漲幅也將高於濱海新區15%的整體水平;塘沽區中心區域價格的大幅上昇則需要更多時間,如產品供應量較大的上北區域今年昇幅將相對平穩,而相對於此,塘沽區外圍區域如海河南岸和胡家園地區將成為價格上漲較快的區域。
原因分析:
1、各項成本因素上漲決定。土地價格的難以下降,通貨膨脹的加大,人工費用、建築材料價格的上漲,客觀上促使房價仍將於高位運行。
2、區域購買力的強勁。相比較於天津市區,開發區和塘沽區的居民平均收入水平較高,剛性自住需求和投資需求旺盛。區域經濟的向好,和一線城市相比呈現的『價格窪地』優勢,仍將吸引大量山西、北京等其他區域的購買人群。
政策調控對濱海住宅市場影響分析
首先,提高第二套房首付和上浮貸款利率的政策,主要對中低端的投資者產生了較大抑制作用,對高端客戶則影響不大。在物價上漲、投資途徑有限的情況下,房產的保值增值特性凸顯,購房將成為部分高端客戶的選擇。
其次,金融政策的緊縮,使區域內開發商競爭壓力加大。開發門檻的提高,使房地產行業進入一個重新洗牌階段,促使部分開發商采取合作或者改變營銷策略等方式增加自身實力,積極迎接挑戰。
2008年開發區更加引人注目
開發區可以分成泰達板塊和開發區中心板塊,今年泰達板塊主要以萬通新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)國際以及萬科金玉藍灣的後續項目為主,開發區中心板塊則會推出以弘澤制造、萬通華府為代表的新項目,供應產品趨向高端,引人注目,今年開發區仍將是濱海新區的熱點區域。塘沽區中心區域今年沒有新盤推出,主要供應熱點集中在海洋高新技術開發區,這一區域雲集著心貽灣、上北新新家園、天津的小洋樓等數個新老項目,將成為塘沽區最具代表性的區域。
2008年住宅市場特點分析:
1、核心區域住宅項目向高端發展。開發區的清谷、萬通華府等項目都是以花園洋房為主、低密度社區為特點的高檔住宅社區,將進一步提高開發區高端住宅產品的品質。而另一個熱點區域海洋高新技術開發區也成為了品牌開發商的天下。
2、90平方米以下的產品供應相比2007年有大幅度的提高,產品同質化傾向加劇。今年面世的新項目中,90平方米以下產品比重顯著提昇,這種趨勢在2008年下半年將表現得更為明顯。小戶型的漸成主流,客觀上將加劇產品的同質化傾向。 2007年和2008年區域住宅房價走勢分析:
2007年濱海新區住宅市場表現搶眼,呈現出量價齊昇的特點。開發區依托產業優勢,成為了濱海新區高端住宅相對集中的區域,2007年成交價格已經將近8000元,達到了中心城區的水平,而塘沽區則成為住宅市場的核心區域,成交比重佔整個區域的59%,和城市次核心區域的地位相符合。
雖然截至目前,濱海新區房地產市場相對冷淡,回暖形式並不明顯,但是總體來看,今年此區域仍將在成交量和價格上呈現穩步上昇的趨勢。原因如下:
首先,濱海新區作為國家未來幾年經濟發展重點的地位,享受到了多項優惠扶持政策,作為區域支柱性行業之一的房地產,仍然處於上昇階段,整體形勢向好。
其次,響鑼灣建設力度加強,於家堡的建設規劃提上日程,這些商務中心區域的發展,將在可預見的未來吸引更多的高端人群入住,提昇住宅的剛性需求。
除此,國家金融政策的收緊,使得開發商的資金壓力普遍加大,這將促使一些開發商改變2007年下半年采取的『捂盤惜售』策略,客觀上提高了供應量。
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