隨著近兩年商品房市場的快速發展，貸款購房者因為這樣那樣的原因還不了貸款或是因房屋質量問題退房的情況越來越多，隨之而來的糾紛也逐漸凸現。由於貸款購房涉及到開發商、消費者、銀行三方，其過程相對比較繁瑣，貸款購房人退房難成了困擾購房人的一塊心病。下面介紹幾種比較典型的問題。

　　還不起貸款首付房款能不能退？

　　王先生買房時交給開發商20%的首付款，餘下款項由開發商擔保在銀行辦了8成20年貸款。半年後，王先生所在單位效益突然急速下滑轉入虧損，一年後他開始無力負擔每個月的購房款。這時他向開發商提出退房並要求開發商退還他已交付的兩成首付款和一年來所付貸款本金。但開發商說：開發商作為擔保人，在王先生還不起銀行貸款時，銀行會向擔保人追償貸款。這樣一來，開發商只收取了客戶20%的首付款，而80%的銀行貸款以及利息要一次性還清，這就意味著開發商要貼錢為客戶還完貸款，因此這些損失理當由還不起款的業主負責，20%的首付款不能退，一年來所付貸款本金更不能退，這不是克扣業主首付款，而是在擔保、還款、欠款、銀行追款乃至最終拍賣等一系列環節中存在著太多的變數，開發商會受損失，這樣的損失必須由王先生承擔。另外，業主在交完首付款後入住，在入住和還不起款期間他佔有了房產，那麼房屋的折舊以及物業管理等方面的問題已經發生，即使業主退房，該套房產也不能再賣到原來的價錢，因此，首付款完全可以看做是賠償的費用。

　　判斷開發商的話對不對，我們首先應弄明白這一退房過程中所涉及到的幾個法律關系。王先生與發展商簽訂購房合同後雙方形成了房屋買賣法律關系，王先生負有依約支付樓款的義務，享有收受房屋的權利，發展商負有依約交付房屋的義務，享有收取樓款的權利。王先生與銀行簽訂貸款合同後雙方形成了借款法律關系，銀行負有發放貸款的義務，享有依約收取利息及收回借款的權利，王先生享有依約獲得借款及使用借款的權利，負有按期償還借款本息的義務。同時，為獲得借款，發展商為王先生提供了擔保，發展商為保證人，王先生為被保證人，雙方形成了擔保與被擔保的法律關系，發展商負有為王先生墊付欠付貸款或一次性償還全部剩餘貸款本息的義務。

　　從王先生買房的情況看，他向發展商支付了首期2成樓款，又辦理了銀行貸款，也就是說王先生通過向銀行借款的方式支付了剩餘8成樓款，至此王先生已經向發展商付清了全部樓款，付款義務已履行完畢。王先生因財務狀況惡化而停止向銀行還款，其行為已經構成對銀行違約，依據貸款合同的約定，銀行可起訴王先生，也有權要求發展商承擔保證責任，代王先生一次性償還剩餘全部借款本息。發展商在承擔了保證責任後，享有向王先生追償的權利。此時，發展商應通過與王先生協商或向法院起訴(或提請仲裁)要求王先生將房屋返還發展商，發展商應退還王先生全部樓款(包括首期款及銀行借款)，該款應扣除發展商代王先生償還銀行的剩餘全部借款本息及已承擔的王先生所應承擔的違約金(包括罰息)。

　　通過以上分析可見，開發商拒不退還王先生的首付款是沒有法律依據的。王先生應該向人民法院起訴，要求法院對其貸款所購房產進行拍賣，如果拍賣的結果達到了結清房款的目的(不排除房產昇值的可能)，甚至拍賣結果遠遠超出了房屋本來的價值，這時候，開發商完全應該把首付款退給買房人。拍賣結果不及原來價值時，開發商纔能從首付款中扣除相關部分。

　　貸款買的房質量有問題就不能退嗎？

　　李先生去年2月份貸款買了一套期房，今年3月份入住後，發現房屋主體結構存在質量問題，要求開發商退房，並退回自己的2成首付款及一年以來所付貸款本息。開發商認為，李先生購房的付款方式是他自己的2成首付款和銀行8成貸款，在他和銀行沒有解除借貸關系時，開發商無法單方為李先生辦理退房。即使退房，李先生按月支付的近千元銀行貸款利息也由本人承擔。銀行則認為：借貸關系不等同於房屋買賣關系，李先生只要將剩餘貸款本息還給銀行，即可解除與銀行的信貸關系。李先生與銀行之間的借貸關系是獨立於房屋買賣關系之外的，作為銀行只承認與李先生的借貸關系。因此，這部分利息必須由李先生支付。李先生認為，房屋質量問題是由開發商造成的，自己是受害者，開發商不僅不退房，還要自己為開發商違規行為『買單』，完全沒有道理。

　　李先生的說法是正確的。《商品房銷售管理辦法》規定，房屋主體結構質量有問題時，買房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，買房人有權退房。根據以上規定，李先生有權要求解除購房合同退房。根據《合同法》的規定：『合同無效的雙方應相互返還財產，有過錯的一方應賠償對方由此造成的損失。』因此，開發商不僅應退還李先生的購房款，還應賠償購房貸款的本息。

　　李先生應與開發商協議解除購房合同，然後和包括銀行在內的三方協議解除借款合同。退房所產生的違約金和損失賠償根據合同內容確定，合同沒有約定的則按法律規定。若協商不成李先生可依據《商品房銷售條例》和《消法》，通過法院要求開發商退房並向開發商追索2成首付款及一年以來所付貸款本息。

　　貸款買的房退房時房價漲了怎麼辦？

　　高先生去年通過銀行貸款買了一套期房。當時的購買價每平方米1200元。今年2月，該樓盤每平方米價格漲了220多元。但4月份辦入住手續時，高先生發現開發商從配套設施到戶型，都做了調整，完全不符合高先生的本意，於是要求退房。開發商同意退房但提出按原購房價格退房。高先生當然不同意，因為房子已經昇值了，當初是期房，現在是現房，如果按原價退房，等於自己貸款讓開發商去蓋房子，虧本虧大了。因此，如果退房，也應按現在的市場價格退，從而彌補自己付銀行貸款的利息損失。

　　根據《商品房銷售條例》等有關房地產買賣的法律法規和我國《合同法》的規定，高先生退房的要求是正當的，但按現價退房卻沒有法律依據。《合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見的因違反合同可能造成的損失。』從這一規定中可以看出，違約方給另一方的損失賠償中，雖然『包括合同履行後可以獲得的利益』，但這種利益應當是在訂約時能夠或可以預見到的利益，其應有必然性。高先生買房後開發商調整配套設施和戶型，屬於『履行合同義務不符合約定』，應當賠償給高先生造成的損失。但是，這些損失應當是開發商在訂立合同時能夠預見到的損失，而預售簽約時，無論開發商如何誇耀其項目能夠保值、增值，事實上，開發商都無法真正准確預見到自己的項目是否真的能夠昇值，也不可能准確預測漲跌的幅度。從情理上講，高先生的要求也說不通。因為如果房價下降了，開發商要求按現價退房高先生當然不會同意。『己所不欲，勿施與人』，房價漲了就要求按現價退房與理不通。因此，高先生主張按入住時的市場價格退房款，難以得到法律支持。

　　不過，高先生也不會真的虧本。因為造成退房的原因是開發商擅自改變戶型，依據《合同法》、《消費者權益保護法》等法律法規的規定，開發商除應歸還高先生的首付款及貸款本息外，還應向其支付違約賠償金。(據《中國經濟時報》遲智廣)