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去年房地產領域暴露出來的突出問題很多,其中關於小產權房的處理就一直倍受人們關注,在討論拐點、高房價、交易量等等問題的時候,人們都難以避開小產權房的瓜葛。小產權房就是在商品房價格飛漲的形勢下,由農村組織在集體所有土地上建起來的項目。由於集體土地沒有經過招拍掛的程序,所以省去了土地部分的大部分費用,同時農村組織進行開發建設本身的成本也要低很多,這就是小產權房以較低價格衝擊商品房市場的原因和動力。
小產權房價格低,有的規模還相當大,因此頗受中低收入人們的喜愛。但是由於面臨集體土地不容許隨便改做非農業使用的法律界限,這就造成了農民集體所有土地沒有財產處置權的悖論。因此也就形成了一方面政府有關部門向購房者緊急警告風險,而另一方面小產權房建設、交易又始終在半明半暗中進行。部分地區曾出面進行過一些查處、甚至有部分樓盤被炸毀,但是已經佔到房地產市場1/4左右的小產權房那就那麼令行禁止呀?這讓政府處在一個欲放不甘、欲收不能的尷尬境地。
實際上小產權房的問題還不是只是農村集體土地上建房那麼簡單,每個項目都有每個項目的特點和不同。國家特別擔心的是利用耕地建房的問題,害怕18億畝耕地紅線被突破。但是由於城市規模攤大餅似的發展,很多城郊結合地帶的耕地早就被建材城、批發市場、侵佔了。哪怕現在的這類市場絕大多數也還是農村集體土地,恐怕沒有人征得起地建這麼大規模的市場,土地成本太高了。
而當賣房子比搞市場更簡單、更賺錢的時候,這些地方的人們可能就會把市場用地轉變成了小產權項目用地,這些人不會覺得搞市場建設和搞住宅建設有多大的用地差別。可能因為佔耕地搞市場也是侵佔農地的性質,但當時沒有查處,甚至放任、支持、鼓勵,就為後來的小產權房留下了禍根。這也是個實際情況,由於地租差的存在,人們怎麼可能在北京的三環附近種麥子呢?但是這些地方確實還有不少的農村集體土地。
另外農村土地也不是只有基本農田這麼單一,比如城中村、城邊村的改造和建設,就讓一些村民動起了蓋高樓、賣樓房的念頭,而一些農村工業用地隨著鄉鎮企業的衰退漸漸也騰出了大片的閑置土地,農村人口向城裡遷徙形成的空殼村也有大量的土地可以利用,荒沙地、鹽鹼地等不能被用於耕種的土地對建設住宅來說是一點難度也沒有。凡此種種都是農村組織抓住當前房地產市場供不應求的空擋,大打低價戰略,搞農村城市化的理由。
基於此,全國政協委員蔡繼明提案認為,農村交易自建住房有法律依據,小產權房問題『不能一刀切』。對於在農村集體建設用地和村民宅基地上建設的小產權房,在補辦相關手續補交相關費用之後,應當給予相應的正式產權。』他已提交提案,建議妥善解決小產權房問題。
蔡繼明認為,一些大城市的房價長期快速上漲,遠遠超出了一般就業人員的收入水平。與此同時,政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。因此小產權房存在著大量現實的購買群。同時,購買小產權房的人群,也存在著法不責眾的心理。而要長遠解決這一問題,蔡繼明建議應使農民真正獲得完整的土地產權,並建立統一的城鄉建設用地市場。國有建設用地和集體建設用地達到『同地、同權、同價』。『「同權」是根本。同為建設用地,就不存在土地轉用問題,應當具有平等的產權。』
在3月5日上午開幕的十一屆全國人大一次會議上,針對小產權房應該如何處理的問題,建設部部長汪光燾表示,將嚴格按照法律的規定進行處理。但對於現在既有的小產權房是否就認定違法、已經購買住房的居民如何應對?對此汪光燾未作明確回應。
據全國人大代表、重慶市發改委主任楊慶育證實,目前重慶市已將『建立城鄉建設用地置換機制』列入全國的試點計劃,即將上報國務院審批。此舉意味著,一直以來備受關注的農村『小產權房』問題,有望在一省范圍內『破冰』。今年20萬有固定工作和住房的重慶籍農民工,主動騰退家鄉土地後,將獲得重慶城市戶口,享受城市人的社保和教育資源。
據楊慶育透露,試點規劃在處理農村土地問題上將有突破性舉措,尤其是城裡人能否到農村買房、農村能否自建可以在市場上銷售的『小產權房』等問題,規劃明確提出:在農村耕地不減少、糧食不減產的情況下,嘗試允許城鄉建設用地合理置換。
楊慶育解釋說,農村的土地分為耕地和宅基地,在重慶的試點規劃中,鼓勵城市經濟下鄉對耕地進行產業化經營,農民的耕地經營權也可以通過土地經營權流轉中心對城市人招標;同時,政府支持農民把宅基地進行集中建設,在農村耕地不減少、糧食不減產的情況下,嘗試允許城鄉建設用地合理置換。
看來,小產權房危機也蘊涵著巨大的城鄉一體化發展的大機會,北京小產權房最集中的琉璃河地區的老百姓就感到,大量的城市人口遷移到琉璃河後帶動了當地的經濟發展和社會進步,解決了大量的農村富裕勞動力的就業問題。既不能突破18億畝耕地的紅線,也要加快城鄉一體化的進程,小產權房問題是一個關鍵,從今年兩會上傳來的信號,有利於這個難題的解決,是個好消息。
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