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不可否認,奧運概念對北京等地的房價上漲具有相當的推動力,是影響北京等地房價變化的一個重要因素。所以,自2001年7月申奧成功以來,不少房地產開發商,早已開始在炒作、運用『奧運概念』,北京等地的房價也隨之不斷上漲。北京商品房房價從2003年初開始啟動,其後同比增速逐年加快,直到2007年底。不過,同樣應該看到的是,對北京房價上漲的推動力是有限的,而且具有時間性。因此,隨著奧運會舉辦期的臨近,各種關於奧運後房價是否會下降的疑問、擔懮、爭論也會越來越多。這也是目前正在出現『兩會』的代表、委員所關注、議論的熱門話題之一。
其實,無論如何,奧運概念只是影響北京等城市房價在某一階段時期變化的因素之一。因為,作為市場經濟元素的房價,往往是由諸多市場因素及其影響市場因素的因素起著影響作用乃至決定性作用。上海《國房分析諮詢報告——2007中國房地產調控政策盤點分析及趨勢展望》首席分析師、本文作者陳真誠分析認為,一般而言,各市場因素及其影響市場因素的因素,往往互為關聯,多種因素交織在一起而對房價變化起作用。不過,在某一個階段時期中,或因各因素影響力的不同或其他某種原因,往往會是某一個因素在對房價變化起著主導作用。對於北京及其他有奧運項目舉辦的城市來說,綜觀來看,申奧成功以來,影響房價變化的,主要有奧運概念、經濟增長、人民幣昇值、人口增長、供需、走勢預期、投資套利、有影響力房地產企業(群)的市場行為、政策與制度等因素。在諸多因素中,相對其他因素而言,具有明確候鳥特征的奧運具有典型的概念性。這是由奧運會本身的特性所決定。可以說,自2001年7月申奧成功以來,在2005年以前,主要是奧運概念在被炒作放大而刺激走勢預期等因素助推房價。其後,雖然奧運概念一直貫穿其中,但或已不是最主導的因素。大概在2005年以後2007年以前,助推房價的主導因素是經濟增長、投資增長、人口增長及供求、走勢預期等因素。2007年裡,助推房價的主導因素是房地產預期高攀、消費者恐怕未來房價繼續更大幅度上漲的恐慌、人民幣昇值、走勢預期、投資套利、有影響力房地產企業(群)的市場行為等因素。2007年10月以來,影響房價變化的主導因素是政策與制度、走勢預期、有影響力房地產企業(群)的市場行為等因素。
對於北京奧運會,我們可以將之分為三個時期:籌備期、舉辦期和舉辦後期。可以說,奧運概念支持房價上漲的作用期主要是在籌備期。這種作用還具備一定的時間提前性、時間錯位性。奧運概念對房價上漲的支持作用,並不是一定要等到奧運會正式舉辦或奧運會結束之時,纔開始減弱甚至可能停止,而是在奧運會舉辦前幾個月,就已經開始減弱甚至可能停止。隨著奧運會舉辦期的臨近,奧運概念對房價上漲的支持作用越來越降低。只是,奧運概念對房租上漲的支持作用,往往是越接近舉辦臨近時可能纔開始顯強。一般情況下,往往是在奧運會期間及前後一段時間裡,對房租上漲的支持是最強的。不過,相對來說,強勢支持的時間很短。因為,奧運會舉辦期,終究只有短短的一個月。
奧運對經濟的助長力並不等於對房價的助漲力
由於奧運會參加的人數或機構眾多,加上現代傳媒業的發展,參與奧運會的人員等本身需要消費、采購,舉辦城市不僅可以利用奧運會所創造的商機,借勢推出包括展示在內的有利於發展本地區經濟的一系列活動,而且可以直接實現大量的消費與采購。上海《國房分析諮詢報告——2007中國房地產調控政策盤點分析及趨勢展望》首席分析師(報告文本銷售電話0731-4478178)、本文作者陳真誠分析認為,這種消費乃至采購,往往可以跨越空間、時間的概念而外延。所以,舉辦奧運會,將對所在城市乃至國家的經濟、社會、文化、對外交往等領域的發展產生強大的推動力量,將對所在城市乃至個國家的形象、知名度、旅游、對外交流等諸多方面產生積極作用,從而對區域乃至國家的整體發展產生積極作用。
在奧運效應中,一個很重要的內容則是奧運經濟。奧運經濟,統指在一定時間和空間范圍內圍繞舉辦奧運會所發生的一切直接或者間接的經濟活動,以及奧運會對經濟帶來的影響作用。奧運舉辦城市,需要進行大量固定資產投資等。其中,除場館外,最顯著的主要是城市基礎設施建設投資。在合理或能力所及范圍內的投資,能帶動階段性經濟加速發展。對於北京舉辦奧運會,國際奧委會市場開發委員會主席海博格曾表示,他『非常看好』2008年奧運會後中國經濟的發展,奧運的『遺產』將會使北京和整個中國的經濟在其後10年甚至更長時間裡長期從中受益。其中,自然有與北京等城市及國家為奧運會所做出的各種努力及中國社會經濟的實際情況相關。這些投資,以及對促進地區經濟、社會、人文等方面的成熟或昇級的催化作用,往往能提高區域內的級差地租的昇值,並有概念作用增加傳播能力和消費促進能力,因而往往能在一定程度上刺激房地產行業的發展。
《2008年奧運行動規劃》顯示,2002-2008年,城市基礎建設投入達到1800億元人民幣。其中,重點建設項目就達142個。在1800億元人民幣中,有900億元用於修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等,打造四通八達的快速交通網;有450億元用於環境治理,兌現『綠色奧運』的承諾;有300億元用於信息化建設,奠定『數字北京』的基礎,初步實現電子政務、電子商務、信息化社區和遠程教育,兌現『科技奧運』的承諾;其餘150億元將用於水電氣熱等生活設施的建設和改造。還有人預測,在2008年前,奧運會將給北京帶來700億元到800億元社會財富增加。1800億元的市政基礎建設投資和大約70萬個就業崗位,將給北京經濟增長帶來2%到3%的拉動作用。
奧運會推動了北京城市總體規劃布局的改變,推動了北京基礎設施、交通設施、環境綠化等方面的建設與改善。再加上奧運會的影響力及奧運區域建設的推動作用,奧運會對北京房地產業格局產生了很大影響,在一定時期內、一定程度上帶動房地產價格的攀昇。正因為在一定時期內在一定程度上對房價變化具有支持作用,所以,奧運概念一直被房地產企業所看重並被大力運用。也或正因與此,可能出現奧運概念被過度包裝、炒作、利用的情況,也可能出現投資過熱、房價過漲、供求投資的情況。因為,奧運對經濟增長的支持力與奧運對房價上漲的支持力之間並不能簡單地劃等號。
經北京市民政局批准正式成立登記的社會團體北京奧運經濟研究會曾經發布的北京奧運經濟報告曾指出,在看到2008北京奧運能夠拉動內需的同時,應注意防止房地產炒作過熱,引發泡沫經濟;防止供給失調,警惕借奧運之名進行盲目投資。
2007年10月23日,國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣也曾發表研究報告指出,我國經濟進入了周期性繁榮的頂部區,頂部可能出現在2008年上半年。2008年下半年開始,房地產將進入適度調整期。由於房價增長過快是影響經濟增長穩定和金融危險的主要因素,因此價格調控重點將是房價的調控。研究報告分析指出,房地產特別是住宅繁榮已經持續10年,估計在2008年奧運會之前,房地產仍將保持偏熱增長態勢,處於中期繁榮的頂部區域;但奧運會後,受多重因素影響,房地產可能步入中期調整。這些影響因素是:持續過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應,以及人們對奧運會後房價變化預期的改變等。
要防止奧運會後房價大幅度下跌
事實上,奧運會之前形成的投資高潮,在奧運後必然回落。如今,越是臨近奧運會舉辦,海內外各種關於奧運概念相關於經濟增長尤其相關於房價變化的關注、疑問、擔懮越多。持續多年高速增長的中國經濟,會否像其他一些奧運會舉辦地一樣,陷入『奧運後經濟蕭條』尤其『奧運後房價下降』的怪圈?這也同樣成了公眾、媒介、經濟學家乃至出席2008年3月召開的『兩會』的代表、委員所關注、疑問與擔懮的熱門話題。
全國人大代表、剛被任命為世界銀行首席經濟學家的經濟學家林毅夫在接受采訪時認為,在奧運會後,中國不會出現投資一度下降的經濟蕭條現象,中國經濟規模決定中國經濟仍將持續健康增長。只是,他並沒有說在奧運會後房價依然會繼續增長,沒有說房價在奧運會後不會下降。相反,他一直在主張央行重點考慮使用加息手段而不是人民幣昇值來打擊通貨膨脹預期。
因此,盡管奧運會對承辦城市的經濟增長、對承辦城市的房價上漲存在推動作用,但根據國際經驗可知,奧運經濟呈現周期性特征。奧運會曾為主辦城市房地產業帶來了較高的漲幅,但一些城市也上演過奧運會後的房價變化結局各異的悲喜劇。漢城、悉尼、雅典等城市的房價,在奧運後曾呈現大幅回落,房地產市場陷入蕭條局面。尤其在北京奧運會之前最近兩屆已經舉辦過奧運會的城市,其奧運後房價走勢或具有一定的借鑒意義:
借助於2004年舉辦奧運會的契機,在1995至2002年7年間,希臘雅典房價漲幅達到了65%。在雅典新建的兩條地鐵沿線,以及幾個主要的奧運設施周邊地區,房價漲幅超過了110%。但這種漲勢有價無市。希臘政府原本設想奧運會後用於低收入無房戶居住的經濟適用房的奧運村,位於雅典西北郊外,沒有任何公共交通連接,配套設施不完善,沒有學校,沒有購物場所……結果,在奧運會結束兩年後,奧運村的3000套商住房的入住率還不到5%後,大量已售的商品房長期閑置無法入住。房價大幅下跌,從當初每平方米2000歐元左右的價位降至每平方米1000歐元,也不會有人問津。
1993年申辦2000年奧運會成功以後,曾引發了澳大利亞悉尼房地產業的興旺發達,每年房價遞增10%以上。在隨後七八年的時間裡,房價翻了一番。由於慣性的作用,2000年奧運會之後,房價還在上漲,並一直持續到2003年底。但2004年初開始,悉尼房價成了強弩之末,一直呈下降走勢。奧運村裡空空蕩蕩,包括運動員村在內的許多漂亮房子現在也是雜草叢生,空置率很高。業內人士認為,奧運效應使悉尼房地產潛力被提前挖掘完畢,或者說被『嚴重透支』了。
有人分析認為,雅典、悉尼的房價在奧運會後下跌的根本原因,主要是由於在其前階段性時間內房價上漲幅度過大,未來房價上漲空間和未來需求透支過大,炒上去的房價沒有根基,難以維持。產品集中供應量過大。而且,奧運會主區域地點多為郊區。在候鳥性高度集中的人流短期撤出後,大量設施尤其房屋閑置嚴重。具有強烈時間約束的奧運概念炒作完畢後,房價會在價值規律的作用下,重新回歸到本來的位置。
在取得舉辦資格後,雅典房價在1995-2002年7年間上漲了65%,但奧運會之後雅典就迎來了房價的暴跌,許多商品房的價格下跌了一半。相比來看,在中國,尤其自2005年以來,包括北京在內的不少城市的房價,累計上漲的實際幅度比之要大得多。不少城市早已經成倍翻番,深圳市曾創造5個月房價漲幅達到70%的記錄……
對於目前中國房地產形勢來說,一方面,央行連續加息、提高商業銀行存款准備金率,央行主管貨幣政策的副行長易綱明確堅持從緊貨幣政策不動搖的信號,和市場對繼續加息、提高存款准備金率等預期,正是改變房地產預期、抑制房價回漲、使得房價可能繼續進一步下跌的最主要因素。另一方面,一段時間以來,許多房地產開發企業,尤其是上市公司,瘋狂囤地,在地方政府的合力作用下,土地價格不斷抬昇。如果真能按照溫總在政府工作報告中所說的那樣『依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為』,有效打擊囤地行為,政府嚴格執行『土地兩年不開發無償收回』等政策,同時切實增加市場上的有效土地供應量,兌現實施住房保障制度,市場走勢的未來預期還將會進一步改變。本文作者陳真誠分析認為,如今,關於奧運會的基本建設基本已經完成或接近尾聲,奧運概念對房價上漲的支持作用也或接近尾聲。相比雅典、悉尼等城市的房價在奧運會前後的巨大變化,基於中國近幾年以來的房價曾快速大幅瘋漲的實際情況和目前全國房價已經進入下行通道的實際形勢,不出意外的話,房價、地價預期還可能進一步被打擊,目前已經開始下降的房價則可能進一步加速下降。北京等那些曾因奧運概念而大幅度推高房價的城市,要防止房價在奧運會舉辦前開始更大幅度下降、在奧運會後加速下跌的可能情況出現。當然,也要看到的是,奧運概念的逐漸消退,並非本輪房價下跌的主要作用因素。上海《國房分析諮詢報告——2007中國房地產調控政策盤點分析及趨勢展望》首席分析師、本文作者陳真誠分析認為,雖然隨著奧運會舉辦的臨近,對房價上漲的助推作用已趨減,但在到奧運會閉幕乃至氣候的一定延續時間裡,在借用奧運題材進行促銷、房屋租金等方面,奧運會仍然具有很強大的助力功能。甚至,越逼近奧運會舉辦,其功能越有可能被放大。如本人在2000年悉尼奧運會後所成功策劃運作向五個冠軍每人贈送一棟別墅的房地產營銷推廣,反響很大,效果理想。
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