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隨著奧運的臨近,很多媒體和朋友經常問關於房價和奧運的事情:『奧運會對於中國的房價有什麼影響?』、『您是如何看待奧運前後的中國房地產的?』、『奧運後的房價會跌麼?』、『奧運後中國的房產業將如何前行?』、『奧運會能撼動中國房價嗎?』等等。
奧運會對於中國房價肯定有影響,但我認為這只是表面想象,真正要想研究房價與奧運的關系,首先要了解影響決定商品房價格的主要因素有哪些?而研究房價問題,首先應當明確我國實行的是社會主義市場經濟體制,價格是由市場形成、市場機制調節的,企業雖是定價的主體,但必須服從市場,不能任意決定房價的漲落;政府有必要對房價進行調控,但主要只能通過財政政策、貨幣政策、產業政策等間接手段影響房價,也不能直接決定房價。這是我們研究房價問題的出發點和基礎。
具體來說,在市場經濟條件下,商品房的價格主要是由以下四個因素決定的:一是房屋價值,這是決定房價的基礎。它包括房屋成本和平均利潤,從長期來看,房價必然趨向它的價值。二是市場供求關系,調節房價漲落。供不應求,房價上漲到價值線以上;供過於求,房價跌落到價值線以下。房價始終圍繞房屋價值上下波動,由此形成現實的市場價格。三是,收入水平的高低影響市場需求,從而影響房價。收入提高,對住房的需求增加,房價隨之上昇;收入減少,對住房的需求減少,房價下降。四是市場競爭的程度,制約房價的水平。開發商之間的激烈競爭,會抑制房價;購房者之間的激烈競爭則會抬高房價。
上述分析說明,商品房的價格是由價值規律、供求規律、競爭規律三大規律交互作用最終決定的。房價有高有低、有昇有降、有漲有落,這是市場機制調節的結果,是價格放開的必然現象,是符合客觀規律的正常過程。從長期來看,這些規律的調節必然使房價趨向於均衡價格,大體符合價值。有一種觀點只強調供求關系決定房價,是片面的。正確的說法應當是以價值規律為基礎的多種規律共同作用的結果決定房價。這是我們研究房價問題的立足點。
要想知道房價上漲的原因,我認為應該正確分析房價上漲的原因。從北京的實際情況看,目前的房價上漲有其合理因素,同時也存在部分不合理方面,要具體分析。
(一)房價上漲的合理性是主流
房價上漲的合理因素主要有:
1、樓盤整體品質提昇,成本增加,價值量增大,勢必導致房價相應上昇。如今開發的住房,規劃合理、房型設計先進,建築材料新型,環境較好,人文價值較高,智能化程度提高,科技含量增加,整體品質有了很大提昇,充分反映了由安居型、保障型向舒適型、享受型轉變的新世紀住房消費發展趨勢,不可與上世紀90年代初的住房同日而語。高品質樓盤在開發成本上昇,價值量提高,使用效益增大,優質優價,房價自然要昇高。質優價高的住房在整個房市中所佔的比例提高,住房的平均價格上漲,是完全符合價值規律要求的。
2、市場有效需求增加,拉動房價上昇。近年來,由於住房分配貨幣化的推動、住房抵押貸款的支持、政府一系列配套政策的出臺,以及居民消費觀念的更新,個人購房比例大幅度提高,中等收入者逐漸成了購房主體,形成住房消費熱潮,住宅市場需求迅速擴張,住房品位的要求也不斷提高,局部地區和一些優勢樓盤甚至出現排隊搶購等供不應求狀況。這種需求拉動促使房價上漲的情況,是市場經濟中供求規律作用的結果,也屬正常范圍。
3、居民收入增加,需求的收入彈性導致房價呈上昇趨勢。近幾年來,繼續保持兩位數的經濟增長率,按需求收入彈性理論,收入增加,需求上昇,而需求上昇又會拉動房價上漲。
房價的昇降是一種市場行為,只要符合規律,控制在居民能夠承受的幅度內就是合理的,決不會是導致泡沫經濟。此外,還應當看到,近期的房價上漲也是前幾年房價持續下跌的反彈,恰恰是房地產業景氣的重要標志。從市場經濟的角度看,近期房價上漲同前幾年房價下跌一樣,都是正常的、合理的,不值得大驚小怪。這是房市的主流方面。
(二)房價上漲的不合理因素是支流
當然也應看到,房價上漲過快,也存在一些不合理因素,主要是:
1、人為炒作過多。從全國來看,北京市表現比較突出,如過分宣傳申奧成功、加入WTO等預期房價會大幅上漲,誤導消費者搶購,開發商抬價出售。在上海也有部分開發商生造概念,虛假宣傳,招徠顧客,以此哄抬房價,引起上漲過快。
2、開發利潤期望值過高。在住房消費熱潮到來之時,需求旺盛,有些缺乏遠見的開發商,看到房子好銷,期望獲得更高利潤,不適當的提高房價,甚至幾天提一次價,人為抬高了房價。現在房地產開發的資本利潤率大體為15%以上,相比國外房地產開發通常為6%-8%的資本利潤率,明顯過高。
3、供求暫時性失衡。突出表現在近年來住房銷售面積大於竣工面積,尤其是中高檔精品樓盤偏少,出現暫時的結構性、階段性供不應求,拉動房價過快上漲。
4、買漲不買跌的心理因素。房價上漲,使居民的價格預期看漲,產生急於買房心理,盲目跟風;或買房投資可增值預期,投資性買房湧進。由此出現排浪式或購房消費和購房投資雙向拉動的局面,推動著房價上漲。
從總體上看,北京的房價上漲合理因素是主流,不合理因素是支流,而奧運會的影響是表面現象,只是對房價階段性上漲的具體表現形式,對於研究房地產本身的市場規律發展意義不是很大,但會刺激和促進中國房地產市場的進一步發展和成熟。
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