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從城市人口自然增長預測住宅需求以及價格趨勢是錯誤的,因為西歐自17世紀起,中國自1978年起,城市人口增長都主要是機械增長或人口流動促進的。目前中國的城市人口增長已開始進入第四個階段,全國城市人口比例每年上昇幅度有望接近1.5個百分點。鑒於亞洲主要國家首都人口佔全國人口的比重普遍超過10%(數據來源:聯合國),其中日本東京超過27%,韓國首爾超過43%,未來北京人口規模大幅增長的可能性與必然性都不容忽視。根據我們的研究,北京市常住人口有望在2025年達到3000萬人。即使這樣,那時2%的北京市人口佔全國總人口比例也是全球最低的。
換一個角度說,世界特大城市的人口密度普遍超過每平方公裡5000人,但北京市目前僅為708人。造成這一重大差異的原因是北京市人口密度極不均衡,內北京人口密度接近5400人,外北京人口密度不到280人。其中,內北京的舊城區,即西城區、東城區、崇文區、宣武區人口密度平均接近2.5萬人,而朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區四個新城區的人口密度平均僅為3750人以下。研究表明,發達國家特大城市內外城區人口密度差距非常小,例如內倫敦人口密度為8980人,外倫敦為3582人。對此,我不認為是所謂城市人口郊區化或逆城市化,而是城市人口密度均衡化,是整個人口結構城市化發展的重要階段,也是城市能夠容納更多人口的基本途徑。
有理由相信,未來外北京人口將大幅上昇,但這應當被視為北京可容納更多人口的依據。人口聚集必然導致住宅需求持續上昇,而需求上昇在供給增長有限的情況下決定了價格不會下跌。如果采取大規模成片開發的方式,外北京未來房價有可能保持穩定。但是,考慮到北京人均GDP與全國平均水平的差距不斷擴大,人口增長壓力、交通運輸壓力以及土地資源、水資源的合理利用,都決定了內北京房價不僅不會下跌,反而有可以預見的上漲空間。應當說,奧運會將使得北京更加開放,不僅國內大中小城市的人口將繼續向北京、上海、深圳、天津等特大城市聚集,而且境外商務人口向北京聚集的速度也有望加快。換言之,以全球化為背景的城市人口比例提昇、特大城市人口密度均衡化是決定08年奧運會之後北京房價不可能下跌的主要原因。
資源短缺並不會成為北京市人口增長的障礙,原因是目前北京市水資源利用效率極低,主要表現在佔全市用水38%的農業用水所創造的農業生產值佔全市GDP的2.4%。待水價大幅上漲後,按照比較成本計算的農業生產對北京市GDP的貢獻將是負的。無論如何,中國解決糧食安全的主要出路在於提高生產效率,而不是一味保護耕地。
值得注意的是,舉辦奧運會曾導致日本人口加速向東京聚集、韓國人口加速向首爾聚集,同時外國人佔這兩個城市人口比例也出現明顯上昇。這都是促進當地房價上漲的重要因素。那麼,北京可能是一個例外嗎?
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