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消費者:賠了夫人又折兵,窩火!
經本市某二手房中介公司牽線搭橋,買主李林與房主周偉(均為化名)就坐落於南開區某小區一處62.8平方米的獨單達成轉讓意向,雙方於5月底簽訂了由中介公司提供的轉讓合同,並商定價格為31.2萬元。此時,中介公司按國家規定的1%標准,向李林收取了中介費3200元及代辦費600元。
由於辦理貸款等其他正常手續,房屋過戶手續被推至6月。此時,隨著二手房『 6· 1大限』稅收政策進入執行,交易新生了1.5萬元稅金,這使雙方發生了分歧:周偉提出雙方均攤,李林卻表示反對,交易因二人意見不統一而以失敗告終。
隨後,李林要求中介公司退還上述3800元費用,但只得到了屬於代辦費的600元,另3200元遭到拒絕。
這件事令李林心裡很不是滋味,他認為,自己花費了時間和精力不算,最後既沒有買到房子,又平白無故損失了幾千元,簡直是賠了夫人又折兵,他感到很不公平,不知道中介公司這種做法是否合理,希望有關部門給予解答。
記者發現,上述糾紛之所以產生,是因為整個事件中存在著2個未被明確的疑問:第一,新政策中所規定的營業稅究竟該由哪一方負責?第二,當買房人沒能買到合適的房子,中介費該不該退還給買主?記者圍繞這兩個問題采訪了相關單位。
中介公司:提供服務理應收費
記者電話聯系了該中介公司天津區域副總經理張先生,在聽完記者敘述後他認為,買方的損失應該由責任方來承擔,而此事的責任方並非中介公司。
張經理說,在這個案例中,導致合同終止的直接原因是買賣雙方毀約,間接原因是政策變化的不可抗力,而如果沒有這些問題,中介公司是有能力延續其服務的,因此不承擔違約責任。
同時,按照物價局和房管局的有關規定,中介公司在完成了應做工作後應當收取費用作為回報。那麼哪些是應做的工作呢?張經理說,包括尋找房源、尋找買主、協助磋商、促成雙方達成購買意向、簽訂三方合同、收取定金、協助交納首付款、辦理貸款等。
張經理告訴記者,依據通行的行業規則,當具備以下幾個條件時,中介公司就應當收取全額費用,這些條件包括:提供應有的服務(如協助估價、帶領看房)、信息真實、雙方自願、簽訂了三方合同。
在這個案例中,對於是否退還中介費,張經理持否定態度。他認為,中介公司沒有違約,不承擔違約責任,因此不必賠償損失;同時,公司完成了應當的服務,簽訂了合同,並有能力繼續服務,因此也應當收取全額中介費。
經紀人事務管理處:誰的責任誰來負
經紀人事務管理處是政府管理部門,負責中介公司的行政管理工作。該處負責人張科長在接受采訪時表示,中介公司在提供服務後收取費用作為補償是合理合法的。張科長說,三方合同簽訂後如果不能履行,一定是有一方首先違約,那麼這個違約方就應當依照合同約定承擔全部責任,包括損失賠償等。同時另一方仍可通過司法途徑要求強制履行合同,如仲裁調解或民事訴訟。
仲裁委:應退還一部分
記者又諮詢了天津市仲裁委員會房地產調解中心中介專業負責人丁秘書長,他對此有著不同的看法。他說,中介公司屬於服務公司,應該以服務到位為標准,這裡的『服務到位』指的是促成交易,如果交易沒有實現,那麼服務費就不能全額收取,應按照服務進度劃定收取比例,將剩餘部分退還給消費者。
丁秘書長告訴記者,根據以往案件經驗,調解方式大多是中介公司退還部分費用,但退還比例卻因事而異。丁秘書長還說,在目前,並沒有出臺服務進度與收費比例的對照,也沒有相關條款予以規定,這使得很多糾紛在解決時無據可依,只能以雙方協商為主。
業界:明確職能是關鍵
這又引出了一個新問題,就是中介公司的職能是什麼?如果其職能僅僅是信息提供,那麼只要證實房源信息的真實性,無論最終成交與否,都應當收取全額中介費;如果其職能是要提供交易的全程服務,那麼則應當在交易完成後纔能收取全額中介費。因此,中介公司的職能劃分是重要標准。
業內人士稱,本市目前存在著四類中介公司。第一類是從事商品房銷售代理業務的,像世聯地產、偉業顧問、聯合地產、中磊置業等都屬於這種。第二類從事的是以二手房交易、買賣、租賃等為主的居間代理業務,多為連鎖經營,特點是一手托兩家,一面提供信息,另一面還要完善交易中各項流程的配套服務,同時承擔相應的民事責任,可扮演證人和調解人的角色,像順馳置業、中原地產、 21世紀、龍盛地產、廣廈地產等都屬於這種。第三類是純粹的信息公司,以提供信息、出賣信息為主,這類公司多是分布在城市各處,打出房源信息招牌的小門店。第四類是單純的估價公司,僅受理房地產價格評估業務。
本文所述案例的中介公司屬於第二類,即完成全部服務、促成交易後,纔可收取全部費用。這樣看來,仲裁委的意見比較具有說服力。
究竟是誰違了約?
那麼在這起案件中,究竟是誰違約了呢?
我們知道,政策之所以加收二手房營業稅,是在以減少獲利人收益的方法來抑制房地產投機性需求,從而引導市場健康發展。因此,營業稅一定是買賣交易中的受益方應向國家繳納的稅金,受益方顯然是賣方。對此,在稅收政策出臺的同時政府也做出了『賣方支付稅金』的規定。在此案中,究竟是誰違約不言而喻。
但是現實情況卻並不如此。據了解,在本市大多數增收營業稅的個案交易中,房屋賣主都會肆無忌憚地提出『均攤』或『全由買方承擔』的要求。這是因為,目前一手商品房特別是經濟戶型類供應量嚴重不足,二手房因此擔任著市場『補缺』功能,保持著相當高的佔有率。這樣,低廉的總價即使再加上這一、二萬的稅金,形成的購買壓力也要遠遠低於商品房。另一方面,二手房市場佔有率的提高導致了需求大於供應,這樣必然形成賣方市場,買房人則更多地處在被動地位。正是因為上述雙重因素,纔使賣房人對『提出稅金轉嫁』有恃無恐。
結局
事情到了最後,李林並沒有通過司法途徑要求賣方強制履行合同,也沒有申請仲裁要求退還部分中介費,而是以一個三方都滿意的方式與中介公司達成了另一份協議:『中介公司負責繼續為李林推薦房源直至成交,不加時間與數量的限制,同時那3200元中介費不再退還。』仲裁委的丁秘書長說,這算是一個比較好的解決方式。
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比較大度的李林 和我一樣 !