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北京樓市開始掀起降價潮,有開發商開盤價調低3000元還擔心過高。另有來自上海方面消息:有地產研究機構數據顯示,2月15日-21日上海商品住宅(指新房)成交均價環比大幅下滑34.89%,為9767元/平方米,是自去年4月以來,上海商品住宅成交均價10個月來首次跌破每平方米萬元的大關。
北京、上海、廣州等幾大具有房價風向標意義的城市的跌價效應能否迅速向全國傳導,值得關注。
雖然說,北京部分開發商降價銷售和上海房價短期跌破萬元夾雜著多種成因(比如上海外環房價拉低平均房價),並不能說明多少問題,但是,如果聯想到貨幣緊縮政策正在發力、萬科等知名開發商的樓盤開始打折、買房人繼續觀望、限價房和經濟適用房等政策性住房利好消息不斷時,筆者以為,短期房價下跌向長期延續、大城市向中小城市延續就有可能性。
這是因為,房子已不僅僅是消費品,更是投資品,投資人也不僅僅是本地人,更有溫州、山西這樣的全國性投資客,因而,短期房價下跌多少會影響到投資客的心理預期,而且對全國性投資客的心理影響必然會波及到本地投資人,只要貨幣緊縮政策繼續堅挺,相信投資人拋房很可能成為今後一段時間各大城市的一大景觀。
從開發商角度來說,全國性的開發商所佔比例較大,當這些開發商戰線拉長、面臨銷售壓力、資金回籠壓力時,打折銷售就不會拘泥於一城一池,比如萬科,先在廣州、深圳打折銷售,又在上海有類似舉動。是萬科想出風頭、良心發現嗎?筆者以為,是因為貨幣緊縮政策效應和房地產大勢在一定程度上讓萬科產生恐懼。
一旦這些全國性的開發商掀起打折之風,筆者相信本地開發商獨自扛不住。所以,不管開發商是真打折還是假打折,只要這股打折之風在全國刮起,就會對房屋買賣雙方產生心理影響——買房人買漲不買跌,開發商打小折如果效果不佳,就有打大折的可能。
當然,以上只是單純從市場角度分析,而中國樓市恰恰不是真正的市場,眾所周知,政府因素、政策因素深深的影響著房價走勢,也就是說,對樓市跌價效應傳導影響最大的因素來自於政府。關鍵要看政府用意何在,而目前很多官員對房價還是持一種『保護』態度。
比如,《檢察日報》2月25日報道,廣州市常務副市長蘇澤群就認為房價會漲但不會飆昇,『現在廣東的房價比其他地方的低,所以有提高的空間』,有官員來『扛』房價,跌價效應如何傳導呢?再比如,建設部某負責人1月份公開表示,既要防止房價過高過快上漲,也要防止過快過猛下降。對此,筆者要問,房價一直處於過高過快上漲的狀態,尚且談不到穩定,又如何拋出防止過快過猛下降的言論呢?這會給買賣雙方傳遞一個什麼樣的信號呢?
應該說,房價過快上漲已有數年,漲幅有一定下滑也屬正常調整,官員們緊急來『防滑』毫不必要。在樓市價高質次的情況下,房價適當下降有利於促進市場優勝劣汰,把一些不合格的開發商和中介公司淘汰出局,以淨化市場環境。這就好象不能對小孩總是寵愛,適當的波折更利於孩子成長。政府目前所要做的,一是落實好住房保障政策及計劃,二是做好樓市的『裁判』,當好監管者;而不是出於利益目的過度乾擾房價下降。文章引用自:
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