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13樓盤過去的2月份,整個上海樓市新推的住宅項目僅13個
6樓盤短短的一個月,有促銷打折信息的樓盤數就有6個
萬科在元宵節的一日『打折促銷』,似乎成了推倒整個上海樓市價格下調的第一張『多米諾骨牌』。而推動新盤『多米諾骨牌』倒塌的並非市場此前所預想的『拐點說』,真正讓開發商不得不『明折暗降』的,其實是緊張的資金鏈和迫切的資金回籠需求。
早報記者近期對滬上2月新推以及3月預推的幾乎所有新盤一一調查,結果顯示,多達11個住宅項目或明確表示降價促銷,或暗暗調低了售價。在這11個住宅項目中,6個是2月份已經開始銷售的,5個是即將在三四月開盤的項目。
6個項目,這個數字聽起來似乎並不是很多。但是如果對比2月份新推的樓盤數量,降價促銷的樓盤的比例或許高得有點驚人。
記者根據網上房地產每日新盤預告的信息統計,在剛剛過去的2月份,整個上海樓市新推的住宅項目僅有13個。而記者通過調查發現,短短的一個月,有促銷打折信息的樓盤數就有6個,幾乎佔了所有新推樓盤數量的一半。
如果算上2月份已經在媒體廣告版面上大肆造勢的預推樓盤,2月份的促銷樓盤數量幾乎已經趕上了新推樓盤數量。
明著打折上海青年城『一次付清價格好商量』
2月28日,松江區九亭板塊的上海青年城對其新推房源打出『精品折扣價』促銷廣告。廣告中稱,僅19號樓1104室一套49.95平方米就售價63.5萬元。
該項目售樓處工作人員告訴記者,該項目原來的銷售單價1.4萬元/平方米。廣告中那套折扣房源相對於原價9.75折。
『(開發商)急著回籠資金,現在只要看房後,5天內簽約的,都可以享受9.75折。如果一次性付清房款,就更優惠,可以享受9.25折優惠。』在記者進一步追求是否可以有更多優惠時,售樓處工作人員表示。
『現在折扣不一定,如果你真的感興趣,過去看房,看完滿意了,價格都可以談。』售樓處工作人員急切地向記者表示。
點評:與上海青年城類似的,在廣告中明確打出折扣的,還有南匯綠洲康城(論壇像冊戶型樣板間新聞視頻),該項目稱,有意向的客戶可攜帶身份證明,前往接待中心進行購房VIP卡的辦理,憑VIP卡可享受購房98折優惠。上海中原地產研究諮詢部副經理馬冀表示,目前很多樓盤對於可以一次性付清房款的購房者在價格上都有優惠。原因是,開發商希望可以最大限度地回籠資金。
中遠兩灣城折扣比廣告還要大中遠兩灣城是幾乎所有上海人都耳熟能詳的一個樓盤。這個樓盤項目位於普陀區中潭路。與同位於內環內的其他樓盤相比,這個樓盤價格上的優勢讓它一直受到很多投資者和購房者的追捧。今年1月份,該項目四期璀璨天城D、E兩座新推房源均價2.3萬元/平方米。
2月22日,該項目開發商打出廣告稱,璀璨天城D座其中一套房源以最低價22379元/平方米銷售。
昨日,早報記者以普通購房者身份向該項目售樓處諮詢時卻驚奇地發現,該項目目前最低售價已經低到21000元/平方米,而最好的樓層也只買到22500元/平方米,比前期的均價降低至少500元/平方米。
『聽說這個項目只有一套最低賣22379元/平方米,我現在想買,賣掉了嗎?』記者向售樓人員詢問。『有啊,10樓附近的都是這個價格。最好的樓層也只貴200元/平方米。』售樓人員告訴記者。『那比這個更便宜的有嗎?』記者進一步問道。『有!現在最便宜的不到21000元/平方米。』售樓處人員表示。目前該項目還有100多套房源在售。
點評:佑威房地產研究中心主任薛建雄表示,一些『自恃身價』的樓盤,在廣告中拋出只有一兩套房源低價搶購的風聲吸引購房者。其實,在售的大部分樓盤都已經與這一兩套一樣降低了價格,甚至更低。與中遠兩灣城類似的樓盤還有寶山羅店板塊的美蘭湖頤景園等。
暗著降價現代華庭銷售價格悄悄下調
與前面一些樓盤明目張膽的『折扣』不同的是,一些項目在購房者前去諮詢時並不願意承認自己降價,也沒有任何的促銷舉動。但是,記者調查發現,這些樓盤新一期樓盤相較此前的樓盤,已經悄然降價。
位於青浦區的別墅項目現代華庭,1月份銷售均價為7000元/平方米。2月28日,該項目在媒體上打出大幅廣告稱,將於3月8日推出新一批房源。售樓處人員在接受記者采訪時表示,3月8日推出的這批房源,銷售均價僅為6000元/平方米。新一批房源不僅沒有上調價格,較之1月份的銷售均價反而降了1000元/平方米。
同樣暗暗降低價格的還有開打折先河的上海萬科房地產集團有限公司。該公司旗下的萬科四季花城(論壇像冊戶型樣板間新聞)預計將在一個月後開盤,推出90平方米小戶型樓盤,每套定價90萬-116萬元。以此價格計算,單價在1萬元/平方米~1.29萬元/平方米之間。
這一樓盤之前推出的一批房源銷售均價已經達到了1.2萬元/平方米,最高銷售價格接近1.4萬元/平方米。以最高銷售價格計算,與前一批樓盤的銷售價格相比,未來新推樓盤的售價相當於打了9.2折。
點評:仲量聯行亞太區董事陳立民表示,對一些分期分批次推房源的項目而言,直接打折促銷將會引發前期業主的不滿。迫於銷售壓力,他們只能悄悄地降低售價。
金地格林世界買200平米送140平米雖然沒有直接降價,但一些樓盤利用贈送大量不記價格面積的形式進行銷售,客戶購買後,以實際獲得產品面積計算,會比銷售價格便宜一大塊。
位於嘉定南翔鎮的金地格林世界,3月推出一小批聯排別墅。樓盤打出了『超值超質』的概念,售樓人員介紹說,推出的面積208平方米的聯排別墅實際可用面積超過340平方米。
其中包括一個南庭院一個北庭院、一個中庭、兩個露臺、一個小陽臺、一個室外停車位等都不計算面積,免費贈送,這些贈送部分總面積達到了136平方米。也就是說,購房者花買208平方米房子的錢,實際可以買到342平方米的使用面積。
銷售人員表示,樓盤銷售價格20000元/平方米?23000元/平方米。算下來實際價格不到15000元/平方米。而此前樓盤12月份推出房源時,銷售人員對外報價20000元/平方米?24000元/平方米。
點評:金地上海公司市場營銷部經理康家東指出,在長期看好的情況下,公司不會作出逐步調低房價的計劃,但是在適應公司財務狀況的情況下,為加快銷售進度,不排除會作出一定名目的促銷活動,促銷活動會以各種形式推出,比如節日期間的特惠,贈送面積,贈送物品,特定客戶的優惠等等。
記者觀察:
國內地產行業面臨史無前例群體性資金困局
從一定程度上來講,宏觀調控對於中國房地產業的影響在2007年下半年確實開始顯示出了威力。目前市場上轟轟烈烈的房地產拐點論一說,仔細看來只是房地產開發商在資金困局前將如何破解的一個命題。
對於本質更側重於資本的房地產行業而言,去年下半年所出臺的針對購房者第二套房房貸所進行的嚴格限制使得大量購房者放棄了買房計劃,市場空間瞬間萎縮。與此同時,銀行對於房地產開發貸款的緊縮,證監會對於房地產行業再融資的收緊又從源頭上扼住了開發商資金的上層水龍頭,兩者相互制約之下,國內地產行業從去年年底就開始面臨著史無前例的群體性資金困局。
萬科降價背後的困局住宅降價是從全國規模最大的住宅地產開發商萬科地產開始的。萬科在深圳降價之後,陸續啟動了全國范圍內的降價促銷計劃,從南至北,降價幅度最高達到30%。
『如果對於市場未來是看好的,那麼決定一家房地產公司銷售策略的最重要因素就是公司的財務安排。』金地上海公司市場營銷部經理康家東說。
對於萬科來說,在專業化住宅開發商的精神引導下,公司更加類似於一個工業產品加工商。由於基本沒有持有性物業來保證部分現金回款,公司的資金來源只有幾條,包括銀行貸款,上市公司通過資本市場增發融資,境外資金引入,以及樓盤銷售回款等等,而快速開發、快速周轉是公司運作模式中最精髓的部分。為控制產品質量以及加快銷售速度,公司甚至花費相當大的人力物力進行住宅產業化的研究。
在過去的一段時間裡,萬科資本市場的融資不再一帆風順,在沒有租金支橕的情況下,銷售回款成了這家公司最主要的資金來源。面臨這樣的局面,降低利潤以期盡快回籠資金是任何一家企業所能夠作出的最直接的選擇。
萬科選擇降價,背後實際上是全國開發商面臨同一個困局的剪影。在著名評級機構標准普爾最新發布的一份研究報告中,我們看到,國內開發商無論大小,或多或少都面臨著資金緊張的考驗。
標普的報告寫道:『從去年第四季度開始,中國監管機構禁止房地產企業使用國內銀行貸款支付地價款。而開發貸款方面,地產商不僅越來越難取得信貸額度,而且融資成本也在上昇。由於銀行收緊信貸,因此它們對於放貸更具選擇性,通常只有信用狀況較強的企業纔能獲得銀行貸款。』
地產商探尋其他融資方式『與一年前相比,海外債市和股市投資者對中資地產商海外融資的謹慎情緒急劇昇溫,這意味著新股與債券發行的難度日益增大。與此同時,隨著監管措施的不斷出臺,2007年中期以來,中國國家外匯管理局明顯放慢海外資金匯回國內的審批步伐。因此,即便新地產商能夠成功地在國際市場融資,將資金由海外市場轉移至國內也是一個挑戰。』
標准普爾表示,碧桂園在2月15日成功發行可轉債,可能預示著地產商開始轉換思路,探尋其他融資方式。但該交易也顯示出融資成本已大幅上昇,這種趨勢將在今年維持下去。
早在去年,一次性付款優惠已經開始並逐步變成一種普遍性行為,大量開發商為能夠提供一次性付款的購房者給予1%到2%的價格優惠。『我們對於資金到位速度的要求非常高。』一個樓盤銷售人員這樣說道。銀行房貸速度則是房地產開發商與之合作的主要依據。
進入2008年,房地產商將面臨更加嚴峻的挑戰。今年年初的全國金融會議明確今年房地產貸款依然從緊。新任全國政協委員、世茂集團主席許榮茂在兩會發言稿裡隱約表現出了對於保障性住房對於市場佔領的擔懮。許榮茂寫道:『因為有廉租房的存在,低收入居民在考慮更換住房時首先考慮申請廉租房,房屋買賣市場中,買方人數因此變少,房價自然因需求量不高而保持平穩。現在國內也對住房建設用地的年度供應量做出了相關的規定,但這個比例是否合理,是否能長期穩定地保持廉租房的建設……這些還需要我們深思熟慮。』
香港恆隆地產主席陳啟宗去年表示,內地開發商正在重復著上世紀80年代香港房地產業的瘋狂和困境。不過換句話來說,如果開發商能夠在今年或者明年的嚴酷環境下得以生存甚至趁機做大,未來國內房地產市場的集中度將會變得更高也更有秩序。