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自北京奧運會主會場鎖定在北四環北辰地區開始,就有人在這個地區開始大量購房。2006年以後在這個地區買房的人,至少有一半是炒家。如果現在將這些房子出貨,比起2006年前後的"進貨價",平均每套房子淨賺不少。2006年這個地區的房價在6000元/平方米左右,如今單價達到1.4萬元/平方米,除去交易稅費,每套房子淨賺100多萬是沒問題的。
除了奧運概念,還有一個"斷檔"概念。2006年年中的時候,京城房地產圈內曾流傳一個說法:為保證奧運會期間主場館附近無未封頂樓盤,2006年下半年起該地區將暫停工地建設,後來這一政策因故拖延到2007年年中纔執行。按照這一安排,"鳥巢"附近的亞北地區住宅施工將自2007年年中到2008年9月份停工,相應的土地審批和開工手續審批工作亦按照此政策執行。因此,亞北地區樓盤供應將自2008年初出現"斷檔",奧運會之後新批項目施工也要1年纔能形成住宅供應,這一時間段無疑是該地區市場"昇值期"。這一傳言是否屬實,迄今還不得而知。但還沒等到2008年初,在2007年,亞北地區的房價就漲上來了。
矗立在"鳥巢"旁邊的"盤古大觀"原來是北京摩根投資有限公司開發的"摩根廣場",曾是京城"第一爛尾樓",幾經周折之後,自2006年下半年起復工。2007年3月份, "摩根廣場"已更名為"七星摩根廣場",准備建一個七星級酒店和公寓組合的項目,初步定價為35000元/平方米。此時,該地區公寓樓盤平均價尚未突破1.2萬元/平方米。
2007年7月,摩根公司宣布除了公寓部分外,其他項目全部改為持有。而及至2007年12月,由"七星摩根廣場"更名而來的"盤古大觀"項目售價已達到5萬元/平方米,超過北京CBD核心區域的銀泰中心成為"北京第一貴樓"。 "盤古大觀"向北500米,即為亞北地區另一概念樓盤"國奧村",該樓盤雖然是現房,但購買者也只能2009年入住,因為樓盤在奧運會期間為運動員公寓。
最具奧運概念的兩大樓盤翻倍漲價下,亞北地區附近的"世茂奧臨"、"媒體村"等樓盤均從開盤價的1萬元/平方米左右,上漲到了2萬元/平方米。
2008年1月,亞北地區的房價租金上漲了1000元左右,其他奧運場館附近房價也有不同程度上漲。租房對象多為外國公司和個人,這都是專門來北京觀看奧運會比賽的。北京幾家房地產中介公司也專門開設了"奧運短租"業務,專門代理這些奧運會場館附近的居民出租房屋。
主場館"鳥巢"附近的酒店公寓成了租金上漲的風向標:日租金已躥上400美元。奧運期間亞北地區的精裝公寓租金將上漲3-5倍,普通三居室民宅最高租金能達到3萬-5萬元/月。
隨著這個地區房價的畸形發展,"奧運概念"的房屋市場已經出現了一些問題:一是商業住宅不分,許多住宅是依靠奧運概念的高租金,將單價定到2.3萬元/平方米以上;二是許多住宅在出租期間即掛牌出售,這說明很多人不看好奧運會以後亞北地區的行情,想在出租期間就趕快拋掉。實際上,奧運高租金對於這些買賣房屋的人來說,目前還只是"鏡中花"。
上述動輒3-8倍的租金上漲其實只在今年8-9月份出現,而且是奧運主場館周邊的一些項目纔有這樣的漲幅。這有點類似於炒權證。而在目前,這個地區的兩居室民宅租金仍維持在2000元/月左右。
自2007年中以後,奧運會主場館附近的亞北地區已經很少新盤供應,房屋交易以二手市場為主。而在2008年以前,這個地區的房價上漲還是以開發企業為主的新盤漲價。如今漲勢不減。該地區房價下一輪漲價將出現在二手房市場。二手房市場集聚了出租和出售兩重市場,租金和售價交替上漲將促使亞北地區房價出現畸形高漲的趨勢。
2008年2月,北京樓市進入"滯脹"期,整個市場出現交易量大幅下降和商品房滯銷的情況。一些樓盤已開始打折銷售,意欲回籠資金。值得注意的是,2008年1月,北京新房價格同比上漲了約14%,二手房漲10%,而亞北地區的二手房市場卻出現了輕微的價格下跌勢頭。該地區另一奧運概念樓盤已經打出了"首付五成9.8折;全款9.6折"的廣告,同地區有的二手房最高降價達到每平方米2000元。"奧運地區"的房價仍然在漲和跌中猶豫。
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