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『奧運年房價會穩步上昇』,『鳥巢邊炒樓賺了100萬』,『奧運後北京經濟不會下滑』……等等,重又激起網友對奧運概念的關注。老實說,作為百年一遇的全球體育賽事,舉辦城市的魅力不言自明。然而,從奧運申辦成功到現在,北京樓市一遍一遍的瘋炒奧運概念,已經到了一種近乎癲狂的狀態。可以說,北京房價的瘋漲也與炒作奧運概念有關。
我一直想深刻探討奧運和北京房價之間的關系,但直接的對應關系很難找到。表面看,因為奧運,北京市借機改善交通,增加城市配套,提高文明素質等等舉措,對樓市是有好處的,但是,支橕起一個城市房價猛漲的不僅僅是以上因素,還有,城市格局——北京城市格局並未就此發生大的變化;資金流向——奧運這幾年資金流向最快的地方是長三角,今年元月全國貸款新增額最多的地方是廣東和江浙;人口增長——這是一個長期過程,簡單的看奧運這幾年北京人口增幅並未高過九十年代;更重要的是,北京市民整體收入水准如果考慮通貨膨脹因素,其實是逐年下降的;就是不考慮通貨膨脹的因素,北京市民整體收入水准也沒有高過GDP的增長水平。那麼,有什麼理由還能證明北京的高房價是合理的呢?
如果找不出更多的理由,那麼,北京現有的高房價就是一種被炒作起來的的房價,是一種泡沫,而泡沫終究是要破滅的。要想泡沫不破,辦法當然很多,但是,不要再拿奧運說事卻是一個簡單的辦法。何故?
奧運已經透支了未來至少五年的房價增長幅度。奧運給舉辦城市帶來的最大的商機是什麼?不是樓市,也不是股市,而是旅游和商業。所有成功舉辦過奧運會的城市,在奧運期間發展最快的也是這兩大產業,而借機炒作房價的城市,幾乎無一例外的在會後迎來房價的直線下降。現在看來,北京也沒有逃離這個例外。我們先來看看北京的商業地產,因為當時有專家預估,就地產行業來講受惠最大的是商業地產。那麼,奧運快到了,北京的商業地產是不是都發大財了呢?顯然不是。
針對奧運商機而批准的商業地產項目,在2007年達到了頂峰,全北京大約放量600萬平方米,幾個主要商業區商業放量有比較明顯的增長,東部商業地產放量主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域。西部主要集中在西單、中關村和金融街區域。北京商業整體格局不會有太大的變化,因此,商業地產的放量將會給商業帶來殘酷的競爭。在這些區域中,東四環區域商業面市面積較大,美羅城購物中心(包括新近開業的百盛、東都影城、紅星美凱龍家主力店等)、大成國際中心、新光天地等幾個大型優質零售商業相繼開業極大提昇了東四環的商業價值。就區域購買力來講,商業地產已經嚴重過剩。不僅如此,在北京比較偏遠的延慶,居然開發了一個10萬多平米的MAIL,這個開發商當時找我諮詢,我跟他說,沒別的招,唯一的辦法是將來長城參觀的游客想辦法全拉過來,否則項目必死,因為延慶總共纔有20萬人,其消費力根本不足以支橕這麼大一個商業地產。
從這為奧運放量的600萬平方米商業地產來講,絕大部分招商不足,要想在奧運到來之前這不到半年的時間,實現100%招商,看來是比登天還難。本來是奧運最大的商機,都被我們整成了過剩的局面,那麼房價呢?
讓我們先來看看奧運板塊:自北京奧運會主會場鎖定在北四環北辰地區開始,就有人在這個地區開始大量購房。2006年以後在這個地區買房的人,至少有一半是炒家。如果現在將這些房子出貨,比起2006年前後的"進貨價",平均每套房子淨賺不少。2006年這個地區的房價在6000元/平方米左右,如今單價達到1.4萬元/平方米。當然,還有特殊的個案,比方說,狂炒奧運概念的世茂奧臨,媒體村等從開盤時的10000元,炒到現在的20000多元,好的房子賣到了40000多元。2007年12月,由"七星摩根廣場"更名而來的"盤古大觀"項目售價已達到5萬元/平方米,超過北京CBD核心區域的銀泰中心成為"北京第一貴樓"。
奧運板塊如此,整體北京的樓價也是漲幅驚人。經初步核算,2007年北京市GDP為9006.2億元,同比增長12.3%。2007年商品房屋銷售價格比上年上漲11.4%,其中新建商品房價格上漲11.8%,二手房價格上漲10.2%。2007年,北京市城鎮居民人均可支配收入21989元,扣除價格因素後,實際增長了11.2%。農村居民人均純收入9559元,扣除價格因素後,實際增長8.2%。從這個數據可以看出,北京房價漲幅高出全國平均水平的4%左右,而GDP增長只高於全國平均水平的1%不到,城鎮居民的收入同全國一樣低於GDP的增長。由此看來,奧運並沒有給北京市民的實際收入帶來好處,只是助長了房價,透支了北京市民未來的財富。因此,奧運過後,北京房價的下降現在已經可以看見了。
面對客觀現實,真誠的提示風險,這是牛刀博客一貫的風格,因此,看看現在的商業地產,想想奧運後突然減少的巨大人流;看看現在的高房價,想想奧運後北京樓市的一地雞毛,多一點警示,少一點炒作,於國於民,都是不無裨益的。我以為。
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