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最近,國內不少城市房價開始下降的松動,特別是深圳更是明顯。因為,從官方網站所公布的數據來看,深圳的房價1月份已經下降了8%以上了。同時,不僅各個一線城市的房價開始在下降,而且國內房地產龍頭企業也在對其項目樓盤采取新的促銷策略。面對這些現象,對房地產市場是否出現拐點的爭論更是激烈。對於國內房地產市場是否出現拐點,每一個人都能夠找出肯定或否定的答案。對於這樣的爭論,對於一般的民眾來說,可能影響不會太大,因為,對這種大勢判斷不清,至多是進入或不進入房地產市場。但是,對於房地產企業來說,則不同了,盡管早幾年國內房地產企業已經賺得盆滿盤滿,但是如果對目前房地產大勢認不清楚,企業一旦陷入風險中心,那麼企業在什麼倒閉就倒閉了。這是誰也無法能幫助的事情。每一次金融危機的結果都是如此。前幾天,有不少媒體問我,國內房地產龍頭企業開始降價促銷了,是不是這個市場已經發生了根本性的變化。我只能說,這是企業自己的判斷,我不知道他們是如何想的,也不知道他們是如何判斷的。但是,有一點肯定,一家企業之所以優秀,就在於這些企業的行為肯定能夠把握好市場的大勢。只有這樣,它們纔能在激烈的市場競爭中立於不敗之地。
對於國內房地產市場大勢,我就早就說過了。中國房地產市場的核心是政府的政策。政府的房地產政策指向哪裡,那麼國內房地產市場就發展到哪裡。無論是市場中的企業還是投資者,對此都必須有清楚的認識,決不可以經驗來照看當前發生的事情。因為,大家知道,從2007年下半年開始,政府出臺了一系列關於房地產市場的政策。而這些政策的核心就是改變以往的房地產市場發展模式,就是要通過房地產政策來改變目前不可持續發展的房地產市場。比如,24號文件,就是專門為了解決城市低收入居民住房條件的政策,就是要求把中國房地產市場改變為改善國內居民住房條件的市場。
因此,以24號文件主導,建立中國的住房保障體系納入政府的基本議事日程。比如加大對廉租屋、經濟適用房、限價房的投入。甚至於有部委領導認為,政府要通過住房保障體系來解決城市中等階級的住房問題。盡管,對於中國的住房保障體系確立還得進一步清楚界定,但是,當政府對住房保障體系建立下決心時,也預示著國內房地產市場發展巨大變化了。
當然,在本文看來,光這樣做是不夠的。因為,對於目前中國的房地產市場問題,不僅在於住房保障體系的缺乏,及住房保障體系界定不清,而且更重要的是在於房地產市場價格過高,把80%城市居民都推在房地產市場之外。而這兩個問題,特別是後一個問題不解決,要真正解決城市居民的住房問題是不可能的。
因為,對於現代住房保障體系來說,它不是建立一些廉租屋,也不是建築幾棟經濟適用房及限價房,而是一個包括全社會居民的住房保障制度。這裡有城市低收入家庭,也有城市的中產收入居民及中國特殊的農村居民等住房問題。沒有一個覆蓋社會全體居民的住房保障體系,那麼這個住房保障體系就是不健全的。而對於全覆蓋的住房保障體系,應該以市場為基礎,政府可以通過各種不同的方式來幫助不同收入居民解決其住房問題。
比如說,對於城市低收入家庭,政府就得通過廉租屋的方式來解決他們的住房問題,這是完全由政府負責任的部分。對於中產收入的居民來說,政府就得以貨幣化補貼、利率優惠、稅收優惠等政策來幫助他們進入市場,他們通過市場的方式來解決自己的住房問題。否則,如果80%以上城市居民(這裡還不包括農村居民)都是通過政府財政的方式來解決其住房問題,其結果或是住房嚴重短缺(即居民的住房條件越來越差),或是畫餅充飢,因為政府沒有這樣大的財政能力來解決居民的住房問題(比如說,對於廉租屋及經濟適用房等的投入,2008年財政政府計劃1530億,這個數字比上年增長幾倍了,但對於整個房地產市場銷售額來說,也是杯水車薪,估計只佔5-6%比重,而這個數據僅是計劃,政府財政落實還是另外一回事)。既然政府的財政投入對廣大居民的住房問題來說,只是杯水車薪,那麼想通過一種方式來解決全體居民的住房問題是不可能,對這個問題,我們只能通過另外方式來解決。
因為,全國居民的住房問題解決的核心仍然是靠市場。但就目前市場房價過高,又使得80%城市居民遠離房地產市場。問題何在?就在於早些時候政府的房地產市場發展目標不明確。如果政府要真正地解決全國居民的住房問題,就得讓房價降下來,就得讓中國的住房市場成為改善全體居民居住條件的市場。什麼『房價既不能上漲過快,也不能下跌太快』的言論,表面上是來發展市場,實際是為過高的房價辯護。為什麼在房價快速上漲時,政府沒有人出來說房價上漲過快不行的呢?
而過高的房價就是在剝奪絕大多數居民的基本權利,是違背了黨的宗旨及十七大報告的基本精神的。試想,如果國內房地產市場的價格保持在高位,讓80%以上的居民都無能力進入這個市場,那麼這個市場只能是為少數人服務的市場。還有,中國的土地是公有制,公有的土地應該是絕大多數人服務,應該是為絕大多數人謀利益的。如果這些公有的土地僅是為少數人謀利,那麼這種公有制的意義又何在?不就是通過公有制名義來對絕大多數人的利益掠奪嗎?因此,要解決目前城市居民的住房問題,核心就是讓房價降下來,降到絕大多數居民有支付能力的水平上。
那麼目前中國的房價為什麼會這樣高?為什麼會這樣高得離譜?最關鍵的就是房地產市場投資炒作比重過高,就在於這些投資者利用銀行的金融杆杠炒作房地產,就在於沒有解決絕大多數居民基本居住條件之前把這個市場當作一夜暴利的工具。對於這點,無論359號文件,還是最近正在討論關於個人按揭貸款文件,就是要通過對銀行信貸管理來遏制住房投資,就是要把房地產的投資與消費作一個嚴格的區分。對房地產市場的自住,政府采取優惠的政策,對房地產的投資,政府采取嚴格限制的政策。
這些文件都說明,政府有決心讓房價降下來,有決心對房地產投資與炒作進行嚴格的限制。如果說國內房地產市場的投資與炒作退出市場,那麼中國的房地產市場一定會發生根本性變化。這就是當前中國房地產市場的大勢。前幾天,一個房地產老總對我說,2008年,他並不擔心銀行對他們的金融緊縮,也不擔心房價是否調整,他所擔心的就是房地產市場的投資者退出。國內房地產市場一旦大量投資者退出市場,那麼這個市場就會發生根本性的變化。那些早些時候所認為的房地產剛性需求就會消失得無影無蹤。當前國內房地產市場如何沒有投資者湧入,其市場就是另外一種景象了。
也就是說,如果政府只對房地產市場的投資進行嚴格限制,國內房地產的價格下降就容易了。如果房價下降到絕大多數居民都有支付能夠購買,這不僅居民的住房得以解決,也是國內房地產市場發展最為健康與繁榮之時。這就是當前及未來中國房地產市場發展之大勢。
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