當前，支持房價上漲的一個最流行的說法是——中國的房地產市場由於城市化進程將持續發展，我相信這一點肯定沒有錯，但是，房地產市場長期發展，一定會伴隨著房價的持續上漲嗎？房價上漲了，就能證明房地產市場在發展嗎？我覺得二者是不能簡單劃等號的。中國的汽車市場近幾年迅猛發展，可是車價是不停上漲了，還是下降了呢？今天買一臺彩電貴還是20年以前貴呢？不過房地產的確有它的特殊性，因為房產的價格不僅僅是受

    其實，現在中心城市的房價暴漲，反而是城市化發展不夠導致的。以北京為例，北京的高速發展，不僅沒有帶動周邊地區的發展，反而對其四周形成吸空現象，尤其是包裹其四周的河北首當其衝，這就是因為發展不均衡導致的結果。

    今後的城市化發展，一定要平衡中心城市和周邊地區的關系，否則，像現在這樣，所有的核心產業和生活服務均集中在中心城市城區的情況，發展到一定程度，肯定會對整體經濟形成牽制和危害，因為任何一個城市的發展都是有限的。

    北京市的所有成功能，幾乎都完全集中於市中心一帶，如果有機會俯矙北京市一天，一定會看到一個極其有趣的現象，早上，車流、人流向市中心集中，晚上，又反向流動。為什麼大家都要集中到北京五環以內來買房，是因為北京市規劃不合理導致的。舉一個例子，通州現在成為一個名副其實的『睡城』，就是因為通州區缺少核心產業，居住其中的市民白天匯集到市中區上班，晚上下班纔回到通州，甚至因為通州區生活服務功能的落後，很多人還會在市中區吃喝玩樂以後，纔回到通州的家裡，在哪裡，除了睡覺，還能怎樣？在北京工作生活的大部分人，其實生活質量普遍不高，每天上下班在途中擠公車的時間往返平均不低於2.5個小時，除去睡眠7個小時，佔了一個人清醒時間的近15%！我記不清楚是2001年還是02年了，當時一位英國的房地產專家考察完北京後，對北京的評價是『已經喪失了很多生活服務功能』。

    我認為，今後的城市化發展，最終只會導致城市功能的重新定位，產業合理分化和布局，各種生活服務等並不都需要集中在中心城市裡面，尤其是如果要發展中、小型城市，更不能僅僅是作為人們『睡覺』的地方。當前這種各種功能集中於城市中心地帶的做法其實是一種極其失敗的城市規劃。中國成功的衛星城並不多，大多數所謂的衛星城或者遠郊城鎮都成了高污染企業的棲息地，這恐怕不是長遠之計。我估計未來的城鎮化發展，有可能會出現類似於五六十年代的那些大型國營企業的情況，人們日常會在一個各種基本生活、醫療、教育、娛樂等服務功能齊備的城鎮工作和生活(當然，這一切都不會是過去那種國營企業自給自足的情況，而是由各種自主企業共同協調完成的)，而在周末去市中心去享受更高品質的服務。

    未來的城市化發展，肯定會給我們的房地產市場帶來長久的發展機遇，但是，我相信，如果是一種合理的、科學的城市化發展所帶來的房地產市場機遇，絕不會導致現在這種不均衡的房價飛漲，反而會使房價趨於理性，回歸價值。

    我倒是相信，中國的城市化進程不僅不會繼續推動中心城市的房價上漲，反而會平抑中心城市的房價，尤其是普通的純居住類房產，因為，人們日常不會集中居住在市中心區域，而是會居住在自己工作和學習的小區域內。今後，中心城市真正高價值和高價格的是那些服務於人們生活享受類的房地產，例如：商業地產、娛樂地產等等，那時候我們集中到中心城市來，是為了享樂和享受更高層次的服務，而不是來『擠公車』的。

~dongqi