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洪女士在房產泡沫最高峰接盤了一套閘北區的住宅,107平方米的房子152萬元整,上家是一位香港籍的於先生,她首付了30萬元,同樣,雙方約定『15個工作日內辦理銀行貸款向賣方支付』。
另找接盤
『當時的房子還非常好賣,要看賣家臉色辦事。』洪女士回憶說,『故此在中介的慫恿下我把違約金定得很高,達到房款的20%即30萬元。因為那時候沒有買家反悔的,但賣家反悔不肯賣房的現象卻很普遍,約這麼高就是讓反悔的成本變高,不過,我也被套牢了。』
很快,她遭遇了象上文中的買家一樣的噩夢,銀行告之她以她的情況無法貸款,這就意味著,到期無法付款的她面臨被拗掉30萬元的境況。
此時,她想到了一條『苦肉計』。通過朋友介紹,她認識了一位同樣對該地區有興趣的投資客,不過那人的心理價位是132萬元,中間有20萬元的差距!但是她考慮到大痛不如小痛,毅然同意了將這套房轉手給下家,自己貼進去20萬,但是依然避免了10萬元的損失。
不予轉讓
當洪女士找到上家於先生並告訴他這個方案時,遭到了一頭冷水。
於先生堅決表態,這套房子是賣給洪女士的,只接受她的付款,她如果付不出就要賠償損失。
洪女士向他解釋:我已經付給你30萬,到房屋交割那天我朋友和我一起來付款,給你122萬,給我10萬,你直接把房子交給他,新的產證直接辦他的名字,沒任何不方便的地方。而我本人實在沒有這個支付能力了,如果你執意賣給我,我就算拼拼湊湊買了再轉手賣給下家,就要多付很多稅費,算下來又是好幾萬元。
但是,於先生堅決不同意這個辦法,並表示寧願法庭上見。
『其實他的目的很明確,就是想白賺30萬元。』洪女士無奈地說。
目前,該糾紛已經進入司法程序,等待法律的判決。
律師點評:
本案例需要明確的一個法律要點就是『合同的權利義務轉讓』。根據合同法的規定,債務轉讓應當經過債權人的同意,合同的整體轉讓包括了合同義務(即債務)的轉讓,因而應當經過合同對方當事人的同意。
本案中,洪女士與於先生已經建立合同關系,根據合同相對性原則,只有洪女士負有付款義務,於先生有權只接受洪女士的付款,拒絕案外人的付款。此舉,等於拒絕了洪女士轉讓合同的要求。
洪女士的設想如果用於動產(比如一臺電視機)買賣,是完全可行的。她有權指定第三人以她的名義付款,有權指定出售方向第三方交貨,買賣雙方如無相反約定,出售方不得拒絕。房屋買賣能否適用則有待通過司法途徑進行明確。
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