|
||||
目前的中國樓市真可謂是『內懮外患』,『內懮』是:在國民經濟飛速發展的大背景下,房價經歷了連續幾年的瘋狂上漲,終於到了一種難以控制的狀況;投資的比例過大,金融風險存在隱現。而『外患』則是:美國次貸危機的爆發,引得美國經濟衰退,對於中國的金融和樓市既是警鍾又是實實在在的打擊。而正是在這樣的一個背景下,國家宏觀調控政策的決心空前強烈,將『住房問題』列入了十七大政府報告之中,目的就是解決中國百姓的買房難,真正實現『住有所居』的偉大目標。2008年的樓市勢必迎來房價震蕩、拐點凸顯,這也正是萬科集團領袖王石先生大談『拐點論』和萬科在全國都進行『降價風』的前提背景,俗話說:買的不如賣的精,萬科的行動如此的大張旗鼓,必然有其內在的真實目的和意圖,筆者從王石先生的言論和觀點中進行剖析,有其八大理由,與眾朋友分享:
一、 發展模式和贏利模式的戰略調整
在前幾年房地產行業快速發展,房價高漲的時期裡,萬科的主導贏利模式是:以其在行業和社會上的品牌影響力,其銷售的樓盤價格普遍比周遍項目要高10%--20%左右,來實現其贏利的目標。而面對近期的宏觀調控,萬科領袖王石先生的戰略思想已經由經營價值最大化想規模效益最大化進行了轉移。實行快速的規模擴張,通過規模實現其企業的贏利目標。顯而易見,在當前的樓市,如果沒有優惠活動的支持,當日銷售交易額2。57億是很難實現的。這正是萬科的快速開發、快速銷售經營策略的體現。
二、聽黨的話,在房價調控上做表率
眾所周知,萬科集團一直是中國房地產的行業領袖,也是房地產行業裡最大的上市公司。萬科的動向對於中國房地產行業,尤其是住宅領域的影響是非常大的,甚至影響著國家政策的制定。也正是因為萬科以及王石先生的重要地位,其帶頭作用非常重要。但是,無論多麼強大的企業,同樣也要受到黨的領導。所以,在目前從中央到地方的調控壓力下,萬科實施『降價風』正是響應了政府的號召,身先士卒,做出了先進的表率作用。同時,也避免了象碧桂園這種樹大招風的問題。
三、 房地產行業的『艷照門』
說起『艷照門』,其火暴程度和流傳之廣前所未有。而萬科的降價就好象房地產行業裡的『艷照門』,所有關注房地產的人都在討論著萬科的降價風和王石的拐點論,各大媒體的關注程度也是空前絕後。如果說一版好的廣告會有上千上萬的反饋量,那麼,萬科此次的『廣告』可以被評為業內第一,因為其吸引了億萬受眾的眼球,卻未花費一分錢。與『艷照門』的丑聞而言,萬科和王石樹立的是『好孩子』的形象,並且受到了眾多買房者的追捧,用最少的投入,得到了最大的收益,鞏固了企業品牌的影響力,為其今後的銷售也鋪墊了良好的基礎。
四、 抓住機遇整合資源
目前,各省市的黨政班子已經調整完畢,俗話說:新官上任三把火。很多領導乾部都把城市建設做為首要任務。這對於房地產行業來說,是一個千載難逢的好機會。萬科這個行業領袖更是具有超前的眼光,降價銷售可以迅速的提高其資金運轉速度,然後再借這大好時機,實現規模化的擴張,在新一屆政府班子的城市開發中取得更多的資源,最大限度的實現土地與資金之間的整合,從而實現其未來發展中的攻城略地計劃。
五、 壓縮土地儲備加快資金流的運轉
據有關數據顯示,萬科目前的土地儲備大概應是2400萬平方米。當國家出臺了對於囤地的開發企業的征收高額稅費和回收土地的管理辦法後,對於萬科這種儲地大戶而言,加快開發速度和資金運轉速度是其最好的解決辦法。通過拐點論和降價促銷戰略,快速消化其儲備的土地變為資金流,從而用資金再去獲得更多新的土地,如此循環,纔能保證其企業健康、快速的發展。
六、 降價30%依然實現利潤目標
王石先生曾經說過『不掙超過25%的利潤』,但企業的發展勢必要有一個贏利目標,這個目標的實現辦法有很多種。目前萬科的戰略思路正是通過降價而縮短銷售周期。因為在國家對於房地產宏觀調控初步見效的情況下,市場上的觀望氣氛是十分濃重的。過去半年可以銷售完的房源,現在也許需要一年甚至更長。銷售周期的增加,就是成本的直接增加。所以,萬科通過對於最高30%的降價來實現其銷售任務,短期看好象是利益受損,但從長期來看,從節約了人員、銀行利率等成本後,萬科長期的贏利目標絲毫不會受損。
七、 行業洗牌清理門戶
中國的房地產發展速度、房價的漲幅之所以可以用『迅猛』來形容,是因為在這個增長期內,許多行業內的資金都逐步向房地產行業內流入。在市場上也出現了許多層次不同、實力不同的大大小小的開發商。當然,這些中小開發商雖然分享了房地產行業火熱的成果,但也為防止壟斷寡頭企業的出現起到了一些積極的作用。而萬科此次在各地實行降價風,無疑是對於那些中小開發商最沈重的打擊。萬科一降價,許多中小開發商都紛紛跟風,打折、降價的狀況陸續增多。『餓死的駱駝比馬大』,在目前國家實行貨幣緊縮的政策下,萬科對於資金和土地的考驗可以給予充分的准備,而那些中小開發商卻只有慘遭淘汰的份。如此下去,那些資金少、實力差、品牌影響力小的開發商,將逐步退出房地產的歷史舞臺,行業從此洗牌。
八、 擴大影響力鞏固領袖地位
萬科20年的房地產經歷,行業領袖地位無庸質疑。但隨著國內一些有實力的開發商迅速崛起,萬科的領袖地位同樣受到威脅。客觀的講,此次的『萬科降價SHOW』對於買房人來說,的確是享受到了優惠,同樣也讓快速上漲的房價得到了喘息的機會。與此同時,百姓的好評和政府官員的認可對於萬科來說,也是一種無形價值的實現。對於擴大其品牌影響力,鞏固領袖地位是一次重大的推動。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||