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近三個月來的房地產市場不同往常的表現引發對2008年樓市走向的爭論鵲起,『拐點』是否已經到來?然而,房地產周期不可能脫離經濟周期獨立運行,流動性過剩的狀況國內也不可能在短期內解決,且本幣昇值的步伐在快節奏加速,國內物價上漲的趨勢也未曾改變,在這樣的背景下,結合2008年房地產市場供求發生逆轉可能性不大的現實,現在斷言樓市拐點還為時過早,但調整已經出現,並將不可避免。
弱市的三張『臉孔』多區域房價打折降價。從2007年第四季度開始,前期房價快速拉昇的熱點區域樓市成交量持續銳減,價格松動、下降,明折暗扣等促銷手段開始出現。春節前後,由於有部分限價房項目上市,廣州不少樓盤紛紛以優惠折扣甚至『半價』開盤等策略爭奪客源,開發商一改往年不太重視春節二月檔期的陳規,『比限價房更便宜的房子』的樓盤廣告赫然亮相廣州各大媒體。樓市另一個敏感區域長三角地區樓市近來也刮起了『打折風』。南京市近兩年始終保持熱銷的奧體、江寧等板塊,1月份出現多個樓盤同時大幅打折促銷的現象。
房產中介大面積倒閉。一手房交易冷清連帶二手房交易急劇萎縮。最近兩個月,中介公司紛紛關張甚至倒閉。總部位於深圳的中介公司創輝租售陷入即將崩盤的境地,在上海、深圳等多個城市開有門店的地產中介機構中天置業,一夜之間突然關門走人。北京較大的二手房中介中大恆基,宣布將關閉100餘家門店;房屋中介我愛我家則開始嘗試開網絡門店,尋找新的盈利模式;在深圳,包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯、滿堂紅等多家地產中介公司的關鋪率在25%至50%不等。
土地出讓市場開始出現流標。與房價狂飆相一致,2007年的土地市場異常狂熱,熱點城市的『地王』刷新速度史無前例。但最近兩三個月,土地市場的情況在發生變化。北京土地市場驚現住宅用地流標,朝陽區廣渠路15號地塊出讓流標。上海土地市場熱度也在明顯下降。2008年1月23日,上海市楊浦區新江灣城F地塊以67.5億元的底價由美國房地產開發商鐵獅門基金購得,折合樓板價為7500元/平方米。而2007年11月新江灣城D3地塊成交的樓板價為2萬元/平方米,同一區域的同質地塊,短短兩個多月內,地價暴跌逾60%。
尚難言『拐點』針對上述樓市『表情』,市場出現一種重要的方向性解讀,即樓市『拐點』到來。主要依據如下:其一,房價增長率大大快於銷售增長率,消費者家庭收入的增長率遠遠趕不上房價增長率。當前居民收入和月供住房貸款之間的比已遠遠突破了合理的范圍,2007年為1.9,這意味著月收入的六成要用於供房,而國際上的經驗數據顯示,其合理值為3。其二,從成交量來看,一些城市的樓市已經開始『拐』了。
事實上,當前樓市所呈現出的上述三種表情中的前兩種,即打折降價、中介關張,在上一輪樓市宏觀調控中同樣出現過:2006年末、2007年初的長三角房地產市場就曾如此。2007年農歷春節過後的快速瘋漲已證明『拐點』並沒有在該地區的樓市中出現。惟獨土地出讓市場降溫是新現象。但基於土地出讓收入仍在扮演地方財力(預算外收入)重要來源這一現實,而現行的地方中央財稅分配體制短期內不可能發生重大改變,這就意味著地方在可以預見的期間,還得倚重於土地收入來實現財政對民生建設的傾斜。
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