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受宏觀調控政策影響,近期國內一線房地產城市深圳、上海、北京、廣州等地的樓市呈現出成交量萎縮、價格回調的趨勢。記者日前走訪深圳市一些新盤卻發現:降價只是個別現象,樓市的主要走勢是橫盤整理,而非大幅下挫。
隨著國家提高首次房貸比例,確定第二套房認定標准,禁止轉按揭、加按揭等調控政策的連續出臺和發揮作用,廣州、深圳、上海等地樓價自2007年10月開始下滑,銷量減少。針對這一狀況,輿論普遍認為樓市價格的『拐點』已經出現。
很明顯,這種『拐點』的正常邏輯是:樓市價格開始從上漲『拐』向『下跌』,盡管原來樓市價格上漲是非理性的,但這種『拐點』畢竟是下跌。這樣的現實,從利益導向看,對地產商當然是不利的,包括萬科、華遠這樣的中國頂級開發商,雖然對『拐點』的表述各有不同,但公眾還是能夠感受到:這些地產老總們對『拐點』的態度與樓市『瘋長』時比較,有明顯不同,那時是直截了當:『利潤多得都不好意思拿』;現在則語句模糊,難以正面承認『拐點』拐跌的現實。
其實,從買方市場分析,受我國此番樓市『拐點』影響較大的,並非是對樓市自住型需求的社會群體,而是那些投資或投機的炒房族。因為別說是目前一些城市樓價降幅10?30%,就是在原來每平米1萬多元兩萬元基礎上下降得再多,多數自住型群體仍然買不起。因此,近段時間各種媒體關於『拐點』報道鋪天蓋地,可仔細觀察,與此相關的種種信息,除了專家學者就是地產商、中介行業的聲音,真正普通商品房消費階層的聲音很少聽到。
目前我國城市化率已達到40%左右,到2006年底,城市人口已達5.77億(新華社2007年10月23日),這一龐大的城市群體,首先需要的是自住型房屋。試想,一個游離於基本住房需求的樓市『拐點』,能夠持續多久?經驗證明,國家歷次對房地產的調控政策,從2005年的『國8條』,到2006年的『國6條』,以及對土地市場的招拍掛,最終的結果都是事與願違,房價越調控越高,地產商政策性增加的投入,最終都轉嫁到了房價裡。為什麼會出現這樣的結果?
也許相關部門能總結出1萬條理由,可我認為最根本的一點在於:商品房體制在房屋市場中佔的比重太大,保障型住房佔的比重太小,租房的相關制度尚未建立,普通住房需求者選擇的餘地很小。所以,從社會角度看,樓市形成真正的『拐點』不在於幾個一線城市的高檔住房價格階段性下降,而在於政府加大保障性住房的投入力度。
然而,加大保障性住房的投入力度,目前還存在不少制度性障礙,主要表現:一是廉租房數量太少,難以滿足特困群體需求;二是經濟適用房制度,一方面在實踐上只面向低收入群體,『覆蓋面擴大至中產階級』的目標盡管從總理、政府主管部門到廣大公眾都一再提及,但遲遲難以進入程序,還有價格形成機制不公開、不透明等,使年收入在6—20萬元的大多數城市中等收入群體成為了既買不起商品房,又不符合廉租房承租條件的『夾心』層;三是一些地方推出的『限價』房,性質歸屬不明確,既不是完全意義上的商品房,也不是政策范圍內的『保障房』,從建設、銷售,到管理等多個環節,都容易產生政策漏洞,需要盡快明確其『保障』功能,納入到保障體系內進行管理。
近10年來的住房體制改革實踐說明,在我國經濟發展不平衡、收入懸殊的背景下,只對低收入群體實行住房保障是遠遠不夠的,只有把保障范圍擴大到中等收入群體,纔能對長期形成的、一家獨大的商品房局面構成影響,也纔能使我國價格持續高漲的樓市出現實質意義的『拐點』。
(作者供職於《中國改革》雜志社)
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