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2008年的貨幣政策預計依然『緊緊』有條。
從國家公布的數據來看,今年房價是歷史以來上漲最快的年份。如果從居民所感受到的房價上漲情況來看,各地房價上漲可能會比這些公布的數字還要高。國家統計局公布表示,今年房價指數節節攀昇,特別是到10月份房屋銷售價格上漲9.5%。又如深圳三季度房價上漲達20.2%,而北京、寧波和杭州上漲幅度也都超過了10%。
與此同時,從2003年開始,銀行信貸一直處於快速增長的水平上。從2003-2006年全國各項貸款分別增加了27703億元、19201億元、16493億元及30657億元,同比增長分別為21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末,全國商業性房地產貸款餘額4.62萬億元,特別是居民購房貸款餘額2.86萬億元,比年初增加5924億元。中國房地產交易服務中心
大量貸款增加後,大部分過剩的流動性就會從銀行體系流向資本市場,從而推動股市、樓市價格不斷上漲。正是在上述的背景下,政府明確地提出了從緊的貨幣政策,且主要表現央行主要將從兩個方面入手:一是控制流動性過剩,抑制信貸過快增長;另一個方面就是加大匯率彈性,進一步放開匯率波幅。業內人士預測2008年的銀行信貸規模最高量不會大於4.2萬億。
今年3月,中國人民銀行研究局副局長張濤在公開場合指出,房地產企業50%以上的資金來源於銀行信貸。業內人士表示,明年銀行除了會對房地產企業的貸款在總量上加以控制外,還會嚴格地控制貸款的發放節奏。
根據今年各家銀行的中報顯示,多家銀行的存貸比都已逼近了監管的上限,如中信銀行人民幣存貸比為73.69%、民生銀行為72.2%等,個別銀行的存貸比當時甚至已經超過了75%的監管紅線。
年底之前,由於貸款額度已經基本用完,大部分商業銀行貸款額度緊張、甚至無錢可貸的狀況也成了公開的秘密。造成這種情況的主要原因就是今年商業銀行普遍貸款增長過快,而在監管部門嚴控年內貸款增長超標,以及采取連續上調存款准備金率等系列緊縮措施下,緊縮政策的累積效應開始顯現。
明年銀行對房地產企業的另外一個調控思路就是從開發貸款的利率著手,即房地產企業的貸款利率會在基准利率的基礎上進行一定的上浮。銀行人士透露,房地產企業的貸款利率上浮比例可能會在10%-20%之間。銀監會某負責人曾透露,房地產企業貸款總量和利率調整的最終方案,將會在春節以後推出。
限外
隨著房地產宏觀調控的深入,市場對海外資本的態度正在發生變化。『當市場需要外資推動時,我們是被歡迎的,但現在情況已經不同。』一位外資中介機構高層無奈地表示。
2005年作為中國匯率體制改革元年,也是外資於中國房地產市場風起雲湧的元年。大摩、高盛、麥格理等眾多海外投資機構從那時起大舉收購中國一線城市的頂級物業,開始了熱錢『橫掃』中國房地產的普及式教育。盡管眾多海外資金大鱷一再強調收購物業的目的是看好中國房地產市場長期投資潛力,但豪賭人民幣昇值的『另類』投資目的已經成為市場心照不宣的事實。
從去年7月建設部等六部委聯合發布的《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,到今年5月商務部、國家外匯管理局聯合發布的《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》,房地產成熟物業投資領域開始對外資收緊城門。信義房產北京公司某內部人士介紹,2005年至去年年中,70%至80%的高端二手房購房客戶為外籍人士,但從去年底到今年,外籍人士購房只佔客戶總量的近40%。
受制於此,外資於2007年出現明顯的轉戰直接開發投資的跡象。重大合作開發項目如:重慶龍湖地產與荷蘭ING房地產機會基金聯合參與北京市昌平區某組團土地投標,並以9.25億元高價競得113.5畝成都某地塊。美國對衝基金管理公司AetosCapital與中國人壽達成協議,共同在中國房地產市場展開合作。Aetos表示希望在未來幾年向中國投資10億美元;冰島格裡特利爾銀行(GlitnirBankhf)與中國地產商合作開發沈陽某市中心黃金地塊住宅項目。
巨資背後是房地產利用外資額的直線攀昇。數據顯示,截至今年10月,房地產業資金來源合計28863億元,同比增長40%,其中國內貸款5611億元,同比增幅僅30%。但利用外資同比增長67%,外商直接投資增長70%,後一項目在今年前五個月的增幅還一度高達89.9%。
然而,這一趨勢或許不會延續至2008年,今年底,國家發改委和商務部公布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》,著入介入房地產開發領域的外資管理。根據新的指導目錄,我國將繼續限制外商投資於高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營,外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作,並新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外,還將『普通住宅用地開發建設』從2004年修訂的目錄中的鼓勵投資類別中刪除,將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發建設。
國家加強限制外資流入樓市的重要原因是人民幣昇值造成的熱錢衝動。一位外資銀行人士告訴記者,目前,熱錢40%仍然通過存款的方式保留人民幣,因為這是最靈活的兌現方式。還有40%左右通過購買國債、基金等方式滯留在國內。而其餘的20%就是房地產投資。而一旦熱錢受美國加息,人民幣昇值周期結束等影響抽離出境,將給資本市場帶來極大的不穩定性。
融資
盡管風聲一陣緊過一陣,但這並不能遏制房地產企業的融資渴望。對於現在的房企來說,資金問題已經不是關乎擴張速度、擴張規模的發展性問題,而是關乎存亡的生存性問題。
證監會放緩房企IPO、卡緊直接融資,銀根緊縮堵住了常規融資之路,房貸新政又導致成交下降、銷售回款速度變慢,三大『枷鎖』牢牢捆綁住了房企的資金鏈。正因為如此,房企融資不再是選擇性命題,而是不得不為的『生計』運動,明年房地產行業的融資潮或許更為暗流洶湧。
『廣東十餘家房企擬明年赴港上市。』一則這樣的消息近期出現在業內視野。向來對市場最敏感、最善於把握潮流的『廣東幫』的舉動已經足夠說明問題,這則消息的背景是,廣東400多家房企越來越感到生存的壓力,因此"逼迫"他們走上境外融資之路。
如『廣東地產五虎』中惟一一家尚未上市的恆大地產,已開始就明年在港上市具體事宜進行運作,預計將籌資約15億美元;總部在廣州的宏宇集團也已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜,預計將最多籌集10億美元;總部位於深圳的卓越集團則預計籌資15億美元。
內地房企似乎已視香港上市為殘酷生存戰略的關鍵戰役。據廣州地產界人士透露,打算赴港上市的公司至少有10家以上,如京基、佳兆業等,預計融資總額可達600億元以上。這些企業中,傳言還包括了已經擁有A股融資平臺的綠景地產等,看來不僅僅是未上市企業奮力做生死一搏,甚至更多的房企謀求『A+H』兩地上市模式,事實上不少已在香港上市的大型房企已喊出『回歸』口號,另一輪的資本競爭恐怕為時不遠。
對於已上市公司,利用殼資源再融資則是另一個重要問題。定向增發、公開增發、配股、可轉債、公司債等融資手段也因此一直是A股房企的『供血站』。據不完全統計,今年以來共有25家房地產公司實施定向增發,7家公司實施公開增發,2家公司實施配股,共計募集資金超過千億元。而企業債方面,金地集團、N保利、北辰實業、萬科、中糧地產、新湖中寶等6家房地產上市公司宣布啟動債券再融資程序,它們債券融資金額的上限合計為157億元。而再融資所得資金主要用於歸還銀行貸款,其次為補充流動資金。
自有資金不充裕、負債率過高,一直是困擾部分房地產企業的難題:2007年,房地產板塊資產負債率達到63.07%,經營活動現金流出達到228.22億元,同比增加179.44%;投資活動現金流出90.88億元,同比增加49.32%,房地產公司資金仍然偏緊。
由此,信貸政策收緊、樓市的降溫,反而會讓資金缺口本就大的房企對直接融資更為渴望。盡管明年的政策導向是放緩IPO以及上市公司再融資,可是並不會讓房企對於資金的飢渴有所削弱,甚至會愈演愈烈——如果其他道路收緊,只有華山一條路的時候,誰都會不顧前途艱難險阻也要咬緊牙關一試。
明年的房企融資潮像是風暴前夜的海面,在政策限制下,或許看不到巨浪滔天,卻比任何時候都要暗流洶湧。
拿地
2007年的絕大部分時間,我們看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰,而時至年關,競相抬價的激烈場景又變成鮮有問津的冷門局面,也為2008年的土地交易蒙上一塊面紗。在業內看來,隨著土地價格一步步走高,也隨著樓市調控效應累積,開發商對於拿地的態度開始冷熱不均起來。
不可否認,近期開發商拿地熱情銳減成為不少主要城市一致發生的狀況。有分析指出,一是因為今年以來地價攀昇,新推地塊也不願意『掉價』,而底價太高又使得不少開發商感到難以『下咽』;二是年尾的房地產調控措施不減反增,樓市交易也在萎縮,開發商因而對下一階段的房地產業形勢信心不足,表現在拿地方面便是產生膽怯情緒。
不過,要讓開發商集體『斷頓』也不現實。雖然近期內地樓市『入冬』令國有土地出讓也遇冷,不過與越來越多謹慎觀望、不敢出手的開發商相比,具備資本實力的房地產公司依然不手軟。如新鴻基地產在本月內已經斥資逾47億元拿下3幅土地,並且均在無人競價的情況下以底價得手;又如世茂房地產本周宣布以約4.35億元摘得黑龍江省牡丹江市江南新區大型商住地塊,以穩固其在東三省區域的戰略布局。
最令人側目的還屬萬科,一邊是董事局主席王石在電視上表態『2008年之後絕不拿地王』,一邊是與復地聯手以24億元『吃進』上海地傑國際城412400平方米的土地。也許正如王石所說,按照萬科現在的規模,沒有必要計較一城一池的得失,也沒有必要靠拿『地王』來表現競爭力。業內也認為,『面粉比面包還貴』的局面不應該也不可能持續下去,未來通過兼並收購、『合縱連橫』的方式進行土地儲備的情況在開發商中會越來越多。
『這也代表著土地市場內的洗牌局面會率先加劇,開發商如何判斷市場趨勢、如何制定拿地策略,冷暖自知。』信義房產的分析師認為。他還表示,市場內的存量土地最多可滿足4-5年的房地產開發需求,而國土資源部新政正促使開發商加速土地開發,從而在未來一段時間內逐步減緩商品房供應短缺壓力,雖然這還不足以逆轉現在的供求差,但提醒著開發商不但要有拿地實力還要有開發功力。
保障
『攻城為下,攻心為上。』《孫子兵法》的這句名言描述了今年並預示著明年保障性住房政策落地,帶給樓市供需雙方心理上的暗示和角逐。特別是,不久前建設部增設的住房保障與公積金監督管理司,更加重了保障性住房的砝碼,形成對普通商品房的衝擊。
『與其說是調控市場,不如說是調控政府。』中國指數研究院副院長陳晟認為,建設部增設住房保障司的意圖非常明顯,從中央政府層面建立起保障性住房管理機構,並且監管、調研各地方政府落實保障性住房政策,確保保障性住房強勢推進、不打折扣。
經過十幾年的探討、摸索和反思,社會各方已經明確認識到住房保障機制建立的必要性。特別是今年8月,隨著《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》浮出水面,在某種程度上給在市場化的單行道上一路?昇的房價在人們心理上踩了一腳剎車。隨之而來的是相應的政策法規在年底落地,以《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》兩項辦法為代表保障性住房管理的出臺,讓低收入家庭吃了一顆"定心丸"。
實際上,在中央政府建立住房保障機制的同時,各地的細化政策正紛至沓來。以北京為例,不久前相關負責人表示,將通過"配租"的方式增加廉租房房源,並且在商品房配建兩限房或廉租房的基礎上,還將增加配建經適房的商品房地塊供應。
『但是,一些地方政府的非理性發展衝動或貫性依然存在。』一位房地產專家表示,因此保障性住房強勢推進的態勢不能有絲毫松動馬虎。記者也注意到,建設部新增設的住房保障司,首要一條便是『貫徹國家關於推進城鎮住房制度改革的方針、政策和措施並組織實施』,正是意欲調控各地政府。由此,地方政府的非理性發展衝動或貫性必然轉向。
此外,中央政府在住房保障方面的多項政策正在形成合力。如雙限房的供應、公積金制度、住房補貼,以及各種對自住性住房的保護性金融和信貸政策傾向,都將抑制化解商品房『單核市場』時代的房價單邊上漲之勢。明年,保障性住房政策必將深層次填補和平衡房地產市場需求量。
還有以增加中小戶型普通商品房建設的90平方米佔70%為引導的住房結構調整,雖然今年讓人們最為關注的『70-90政策』的實施效果及其對房價的影響並不如人意,但隨著政策進一步落實,將使自住性住房的供需結構矛盾得到緩解,並有助於『夾心層』住房問題的解決。
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