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2007年的上海樓市,應了年底突如其來的那場大風雪,以冷字收尾。而2008年的樓市,在年初的時節,並未如期等到一個漂亮的『開門紅』。相反,來自各方的數據一致顯示,一手房、二手房成交量繼續下滑。如今,政策絲毫不見松動的跡象,一邊是開發商『來來來,優惠打折,好禮相送』,叫賣聲此起彼伏,一邊是購房者『等等,再等等』,捂緊了口袋等出手的機會……
2008年的樓市,在這樣膠著的狀態下開始了,坐等還是出手?一個大大的問號纏繞著開發商和購房者。在這個問號下面,卻是開發商對市場的強烈預期和購房者對房子的無限渴望,也許所有人都明白坐等只會讓機會眼睜睜流走,但人們同樣也需要一個出手的理由。
年初低迷開局只因政策期待
上海財經大學日前發布的2007年第四季度消費者信心指數顯示:消費者對於『房地產市場宏觀調控效果』的看法,在第四季度,有17.6%的受訪者認為『有一定效果』,比第三季度的12.3%有所提高;與此同時,購房意願隨房價持續走高在繼續下降,認為當前購房時機『很差』的比重接近70%;對未來半年仍舊看『差』的佔比65%。
這一結果,和年初以來的樓市的冷清表現不謀而合。消費者對政策效果的期待使他們對目前樓市『購房時機』普遍不看好,而這,也直接導致了當前市場的觀望膠著狀態。
對此,來自易居中國房地產研究院的專家認為,年初歷來是一個銷售淡季,考慮到去年累積的政策效果顯現,買賣雙方對後市預期難下判斷,自然產生觀望情緒。而此時,市面上一些樓盤高調促銷,對這種情緒無意中起了推動的作用。對很多消費者來說,歷來買漲不買跌,開發商的不斷折扣,也讓某些購房者看到未來房價下降的可能,即使需要置業也不再輕易下手。
而更多開發商堅信剛性需求大量存在,堅信房價不會大幅下滑,某開發商就告訴記者,消費者的購買力就像水池蓄水,等水池的水蓄到一定的時候,市場必然回暖。
供求依然緊張需求不可忽視
而實際上,來自各方的數據均顯示,2008年的上海房地產市場供求矛盾依然存在。
據了解,盡管今年保障性住宅大量面市,但由於其受眾的明確分類,基本上對商品房市場不形成影響。『如果說影響,對消費者的心理影響遠遠大於對市場的實際影響。』資深地產人趙春雷表示說。
與此同時,來自易居研究院的數據顯示,2008年的住宅供應仍將會延續2007年的發展態勢,體現出較為嚴重的區域差異化,即基本上主要區域都集中在外郊外,郊環外,如浦東、閔行、松江、寶山、南匯仍然是最為活躍的行政區域。環線以內的供應仍然很緊張。據了解,在最新發布的《住宅建設計劃中》中,市中心佔據30%的份額。對這一數據,易居中國房地產研究認為,30%看似很多,但大多還是集中在浦東、楊浦等。傳統市中心5區竣工面積只有145萬平方米,而在2007年,市中心傳統五區在供應不足的情況下仍有171萬平方米的成交,高於2008年計劃竣工量,而2008年新開工面積量又明顯小於竣工面積。很顯然,2008年,上海中心區域的供求矛盾仍然十分顯著。
而另一方面,受2007年房貸政策的影響,由於第二套房、家庭定義、首付等規定較為嚴格,雖然打擊了投機客,但也壓抑了改善性需求以及首次置業者,因此導致了需求的降低。但從長遠來看,由於政策的影響已經是即成事實,加上被壓抑的需求仍然需要得到釋放,因此業內專家一致認為,2008年度的剛性需求仍然會保持旺盛。
換句話說,現在觀望、等待的人越多,那麼積累起來的需求也會越多,並會在某一時間段內得到集體釋放。
自住早出手投資須謹慎
『這種觀望狀態是短暫的,不會持久。』對目前的狀況,不少業內專家表示。
易居中國房地產研究院的數據顯示,在2006年和2007年,房地產市場也出現了成交極其清淡的行情,但均在3-5月份有了起色,考慮到今年在珠三角地區實際上已經形成一定的降價可能會對長三角產生一定的影響,但只要沒有新的調控手段出臺,樓市在4-5月回暖應該不是問題。趙春雷也贊同這一看法,他表示,在經濟沒有遇到重大滑坡的前提下,房價不可能出現大的調整,結合目前的情況,年中樓市必可回暖。因此,對自主型的消費者來說,此時其實是出手的好時機,一定要抓住機會。但對投資者而言,短期炒作目前來看已經沒什麼空間了,長期投資仍然是可以等待的。
分析師薛劍雄更是提醒讀者說,對於優質的樓盤,開發商在目前的價位上如果有5-10%的優惠就可以買。外環以內一些品質一般的樓盤能出現15%左右的優惠也很不錯。但外環外的樓盤,如果品質不好的話,就可以再等等。新上市的樓盤一般開盤價都比較低,多數都可以買。
『但不管怎麼說,2008年的樓市決不是坐等就能看出端倪的,有明確需求的消費者應該主動出手,理性地尋找適合自己的產品。』薛劍雄總結說。
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